別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-8 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　芳秀   TEL.
鑑定評価額 788,000,000 円  １㎡当たりの価格 900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北３条東２丁目２番２
 ②地積
　(㎡)		 875  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)
不整形
1:1.2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ15F1B		 中高層のマンション
や事業所の建ち並ぶ
商業地域		 北27.3m市道、三方路 水道、ガス、下水 さっぽろ

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２７．３ｍ市道 交通

施設		 さっぽろ駅東方

260m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ２０３０年度の新幹線延伸を見込んで周辺ではマンションの他複合ビルの新築計画もあり、又札幌市は創成川横
断デッキの検討等、創成川東地区をまちづくりの重点エリアとして、街区が大きく変化することが予想される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    920,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    620,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市の繁華性の高い地域である。需要の中心は、マンションディベロッパー、投資目的で不動産の取得
を行っている大手企業で、道内外からも参入している。建築費や地価高騰の影響が懸念されるが、創成川イースト地区
では各種再開発計画が進行しており、新幹線駅開業の見込み需要は強いものの売却物件が少なく、地価は新幹線駅開業
まで上昇していくものと思われる。総額は街路、規模等で様々で、中心となる価格帯は把握できていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地価及び建築費高騰により賃料水準は土地建物価格に見合って形成されていないことから収益価格は低位に求められた
。取引事例は類似地域の繁華性の高い地域から採用し、求められた比準価格は市場の実勢を反映した価格である。本来
の商業地の需要は収益性を重視する事業者であるが、今後の新幹線駅開業や再開発事業の進展により、街区の変貌の可
能性が高いことも含んでいる比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    795,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 道内景気は持ち直しているが、住宅投資は減
少している。新築住宅着工戸数では、持家、
分譲住宅は減少しているが、貸家は増加して
いる。

当該地域は中高層のマンションや事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域で、創成川イースト地区
のため今後も需要が増大する可能性が高い地
域である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
２１１０１
-115002		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m道道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
(90,300)
b ２２２１１
０１１０１
-515232		 札幌市中央区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m市道、
南5.5m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c １２４１５
２１１０１
-515003		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m道道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
(90,300)
d １２３１１
０１１０１
-515057		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東20m市道、
南20m、角地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(100,500)
e １２４１７
７１１０１
-515055		 札幌市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東56.8m国
道、
南西7.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
948,204  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
982,339 		 100
[  94.1]
1,043,931 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.8]
　　　　 100
1,100,000 
b (　    612,563) 
1,225,126  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
1,184,288 		 100
[ 137.9]
858,802 
909,000 
c (　           ) 
999,576  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,065,548 		 100
[  94.1]
1,132,357 
1,200,000 
d (　           ) 
629,358  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
597,024 		 100
[  72.4]
824,619 
872,000 
e (　    869,636) 
1,450,000  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
1,475,509 		 100
[ 160.1]
921,617 
975,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    920,000 円／㎡]  



札幌中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

143,753,612 
41,051,763 
102,701,849 
79,860,000 
22,841,849 		 （　0.9495）
21,688,336 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    542,208,400 円　　　　（　    620,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 444.00 ＲＣ15F1B 6,767.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   875 ㎡     23.6 m x   27.3 m  前面道路：市道     　  27.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～１５階：１ＬＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  74.4 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
259.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
444.00 
60.4 
268.18 
3,200 
858,176 		 5.0  4,290,880 
0.0  0 

 2～15		 居宅
431.00 
79.0 
340.49 
2,120 
721,839 		 1.0  721,839 
1.0  721,839 
塔屋
  ～  		 機械室
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,767.00 
74.4 
5,035.04 

10,963,922 		 14,396,626 
10,105,746 
⑨年額支払賃料     10,963,922 円　×　12ヶ月　＝　     131,567,064 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   5,035.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,250,458 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  37 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       138,817,522 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       9,768,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,429,276 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 141,156,246 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,396,626 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         136,768 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,105,746 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,460,598 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     143,753,612 円　　　　（　       164,290 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０１
　　　　-515028		 1,864  
(   1,824) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,962 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,167 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,120 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１１０５
１０１
　　　　-591009		 2,132  
(   2,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
2,179 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,280,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 17,830,263 円  　　　      148,585,522　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,837,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,464,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,320,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,320,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      41,051,763 円　（　　　　　　        46,916 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,320,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   6,767.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 79,860,000 円  
（　　　　　        91,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 143,753,612 円      
②総費用 41,051,763 円      
③純収益　①－② 102,701,849 円      
④建物等に帰属する純収益 79,860,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,841,849 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,688,336 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    542,208,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     620,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北三条東二丁目２番２
 4300000032189-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-8 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.
鑑定評価額 788,000,000 円  １㎡当たりの価格 900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北３条東２丁目２番２
 ②地積
　(㎡)		 875  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)
不整形
1:1.2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ15F1B		 中高層のマンション
や事業所の建ち並ぶ
商業地域		 北27.3m市道、三方路 水道、ガス、下水 さっぽろ

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７．３ｍ市道 交通

施設		 さっぽろ駅東方

260m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 令和１２年度以降に開業予定の北海道新幹線延伸工事に伴う再開発事業とその経済波及効果を享受し得る立地特
性を有しているため需要は堅調で地価は上昇傾向。地域要因に変動要因は認められず当面現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    910,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    606,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は創成川イースト地区を中心とした中央区内の商業地域。主たる需要者はマンション開発を目論むデベロッ
パーや投資用不動産の取得・開発を目論む資金調達力を有した法人投資家である。令和１２年度以降に開業予定の北海
道新幹線延伸工事に伴う各種開発事業の影響を享受し得る恵まれた立地特性を有する当該地域内での物件供給は極めて
少なく開発用地に対する需要は堅調で地価は上昇傾向。取引規模・形態等様々なため中心的な価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実の市場で実際に発生した取引事例を価格判定の基礎としており実証的な価格である。収益価格は、不
動産の収益性に着目し投資採算性を反映した価格である。近隣地域周辺では、北海道新幹線の開業にあわせて再開発事
業が各種進行していることから収益性に基づく価格よりも高位で取引される傾向にある。以上から、市場の実態を反映
した比準価格を重視し、収益価格を考慮のうえ、前年価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    795,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直し消費者物価は上昇傾向に
ある。企業の設備投資はやや足踏み傾向にあ
るが、企業収益・業況判断・雇用情勢は共に
改善傾向にある。

恵まれた立地特性を有する地域であり、ＪＲ
札幌駅周辺で進む再開発事業による経済波及
効果が期待される地域であることから地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２３１１
０１１０１
-597004		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16.4m市道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
(60,200)
b １２３１１
０１１０１
-595022		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(80,400)
c ２２３１１
０１１０１
-595067		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
d １２３１１
０１１０１
-595026		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東20m市道、
南20m、角地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,511  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
320,359 		 100
[  37.8]
847,511 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.8]
　　　　 100
897,000 
b (　           ) 
532,426  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
572,358 		 100
[  61.4]
932,179 
986,000 
c (　           ) 
461,567  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
492,030 		 100
[  58.4]
842,517 
891,000 
d (　           ) 
629,358  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
620,697 		 100
[  75.8]
818,861 
866,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    910,000 円／㎡]  



札幌中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

142,028,618 
41,641,137 
100,387,481 
78,045,000 
22,342,481 		 （　0.9495）
21,214,186 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    530,354,650 円　　　　（　    606,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 444.00 ＲＣ15F1B 6,737.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   875 ㎡     23.6 m x   27.3 m  前面道路：市道     　  27.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～１５階：１ＬＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
259.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
444.00 
60.4 
268.18 
3,000 
804,540 		 5.0  4,022,700 
0.0  0 

 2～15		 居宅
431.00 
79.0 
340.49 
2,100 
715,029 		 1.0  715,029 
1.0  715,029 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,737.00 
74.7 
5,035.04 

10,814,946 		 14,033,106 
10,010,406 
⑨年額支払賃料     10,814,946 円　×　12ヶ月　＝　     129,779,352 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   5,035.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,250,458 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  37 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       137,029,810 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       9,768,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,339,891 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 139,457,919 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,033,106 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         133,315 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,010,406 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,437,384 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     142,028,618 円　　　　（　       162,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２２１１０５
１０１
　　　　-595007		 1,844  
(   1,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.2]		 100
[100.0]
2,000 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,147 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１１０５
１０１
　　　　-191002		 1,668  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.9]		 100
[100.0]
2,158 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,450,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 17,615,737 円  　　　      146,797,810　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,837,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,158,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      41,641,137 円　（　　　　　　        47,590 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　   6,737.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 78,045,000 円  
（　　　　　        89,194 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 142,028,618 円      
②総費用 41,641,137 円      
③純収益　①－② 100,387,481 円      
④建物等に帰属する純収益 78,045,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,342,481 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,214,186 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,245 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    530,354,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     606,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北三条東二丁目２番２
 4300000032189-0000
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備考