別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-6 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.
鑑定評価額 536,000,000 円  １㎡当たりの価格 800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区大通東３丁目１番３１
 ②地積
　(㎡)		 670  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区
地区計画等

(100,500)

1:1.2		 事務所

Ｓ7		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北25m国道、東側道 水道、ガス、下水 バスセンター前

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 地区計画を活用した中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 バスセンター前駅北方

170m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
６０ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの商業地域で、大きな変動要因はなく現状維持と予測する。人気のある創成川イースト地区に存し、地
下鉄駅にも近い当地域への需要は堅調で、地価も上昇傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 地区計画を活用した中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    820,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    480,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は創成川イースト地区を中心に、市中心部周辺等の商業地域一円。需要者の中心は収益物件への投資目的の
法人、マンション用地目的の不動産業者等である。近隣地域は人気が高い創成川イースト内に存し、地下鉄駅徒歩圏、
市中心部に近い立地性等から店舗併用共同住宅等の収益物件需要が底堅い。地価は供給が少ないこともあり昨年同様二
桁台の上昇率で推移した。需要の中心は用途・規模により一定しておらず総額の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は市中心部に近い商業地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した価格である。収益価格は地価・建築
費の高騰により土地建物の総額に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。商業地域であり収益価格
も重視されるべきであるが、上記検討から本件においては市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を重視
し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    950,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[135.3]		 [108.0]
100		 799,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    705,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市中心部周辺の商業地は、ビル建替え需要、
容積率の有効利用が可能等からマンション、
収益物件用地需要が堅調で、地価も上昇傾向
で推移している。

特に大きな変動要因はない。人気の創成川イ
ースト地区で地下鉄駅徒歩圏等の立地性から
収益物件用地需要が根強く、地価も二桁台の
上昇率で推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１１
０１１０１
-595026		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東20m市道、
南20m、角地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(100,500)
b ２２３１１
０１１０１
-595060		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(90,400)
c ２２３１１
０１１０１
-595067		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
d ２２３１１
０１１０１
-595058		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
e １２４１１
０１１０１
-115005		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北27.3m市道、
西5.5m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
629,358  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
620,697 		 100
[  80.0]
775,871 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
838,000 
b (　           ) 
546,863  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
587,878 		 100
[  76.0]
773,524 
835,000 
c (　           ) 
461,567  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
492,030 		 100
[  69.8]
704,914 
761,000 
d (　           ) 
515,372  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
538,564 		 100
[  69.1]
779,398 
842,000 
e (　           ) 
390,912  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
385,380 		 100
[  50.4]
764,643 
826,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    820,000 円／㎡]  



札幌中央 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

96,952,126 
34,527,129 
62,424,997 
48,872,700 
13,552,297 		 （　0.9495）
12,867,906 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    321,697,650 円　　　　（　    480,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 338.85 ＲＣ10 3,322.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
地区計画等		 100 ％   400 ％   500 ％   670 ㎡     23.0 m x   29.3 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造１０階建の店舗兼事務所を想定。１階は店舗、２～１０階は事務所で、各階ともフロア－貸し。 ⑦有効率　  76.2 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
272.60 
64.3 
175.40 
3,550 
622,670 		 6.0  3,736,020 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
338.85 
77.3 
261.85 
2,500 
654,625 		 3.0  1,963,875 
0.0  0 

 3～10		 事務所
338.85 
77.3 
261.85 
2,500 
654,625 		 3.0  1,963,875 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,322.25 
76.2 
2,532.05 

6,514,295 		 21,410,895 
0 
⑨年額支払賃料      6,514,295 円　×　12ヶ月　＝　      78,171,540 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   2,532.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　      21,269,220 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        99,440,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,092,038 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 96,748,722 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,410,895 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         203,404 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      96,952,126 円　　　　（　       144,705 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２２１１０５
１０１
　　　　-595012		 2,335  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,458 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,506 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７７５
１０１
　　　　-515031		 2,124  
(   2,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,622 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,148,000 円  　　　　    787,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 17,312,929 円  　　　      101,840,760　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,464,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,027,400 円  　　　　    787,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       787,000 円  　　　　    787,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       787,000 円  　　　　    787,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      34,527,129 円　（　　　　　　        51,533 円／㎡）　　（経費率　　  35.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 787,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   3,322.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,872,700 円  
（　　　　　        72,944 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 96,952,126 円      
②総費用 34,527,129 円      
③純収益　①－② 62,424,997 円      
④建物等に帰属する純収益 48,872,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,552,297 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,867,906 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    321,697,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     480,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区大通東三丁目１番３１
 4300001109449-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-6 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.
鑑定評価額 523,000,000 円  １㎡当たりの価格 780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区大通東３丁目１番３１
 ②地積
　(㎡)		 670  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区
地区計画等

(100,500)

1:1.2		 事務所

Ｓ7		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北25m国道、東側道 水道、ガス、下水 バスセンター前

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 地区計画を活用した中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 バスセンター前駅北方

170m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
地区計画等
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に大型商業施設の立地する創成川イースト地区内における国道沿いの商業地域。店舗・オフィス等の各アセ
ットに対する需要は堅調であり地価は上昇傾向。地域要因に格別の変動要因を認めず当面現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画を活用した中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    790,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    474,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の商業地域。主たる需要者は自己使用目的で自社ビルの建設を目論む法人企業を中心に複合用途
の投資用不動産を建設し賃貸事業を目論む法人や投資家等である。ＪＲ北海道新幹線延伸に対する期待性や札幌市中心
部で進む再開発事業等の進捗に伴って背後人口の増加や店舗・オフィスの移転需要が拡大しているため店舗・事務所ビ
ルに対する需要は堅調で地価は上昇傾向にある。取引規模・形態等が様々であるため中心的な価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実の市場で実際に発生した取引価格を価格判定の基礎としており実証的な価格である。収益価格は、不
動産の収益性に着目し投資採算性を反映した価格である。当該地域はステータス性を有することから自社ビル利用の多
い地域であり収益性に基づく価格よりも高位で取引される傾向がある。以上から、当該地域の市場特性を考慮のうえ、
市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    950,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[138.5]		 [108.0]
100		 780,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    705,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直し消費者物価は上昇傾向に
ある。企業の設備投資はやや足踏み傾向にあ
るが、企業収益・業況判断・雇用情勢は共に
改善傾向にある。

交通接近条件に恵まれた創成川イースト地区
の商業地域。周辺部には大型商業施設が立地
するなどの優位な立地特性から需要は堅調で
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２３１１
０１１０１
-595057		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南25m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(90,400)
b １２３１１
０１１０１
-595027		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,654)
c ２２３１１
０１１０１
-595058		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
d １２４１１
０１１０１
-115005		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北27.3m市道、
西5.5m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
510,111  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
537,657 		 100
[  80.0]
672,071 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
726,000 
b (　           ) 
539,787  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
582,430 		 100
[  83.1]
700,878 
757,000 
c (　           ) 
515,372  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
538,564 		 100
[  69.2]
778,272 
841,000 
d (　           ) 
390,912  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
385,380 		 100
[  51.0]
755,647 
816,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    790,000 円／㎡]  



札幌中央 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

92,896,490 
33,203,722 
59,692,768 
46,326,600 
13,366,168 		 （　0.9495）
12,691,177 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    317,279,425 円　　　　（　    474,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 338.85 ＲＣ10 3,322.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
地区計画等		 100 ％   400 ％   500 ％   670 ㎡     23.0 m x   29.3 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階がフロア貸し店舗、２階以上がフロア貸しの事務所仕様のビルを想定。 ⑦有効率　  76.2 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
272.60 
64.3 
175.40 
3,500 
613,900 		 6.0  3,683,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
338.85 
77.3 
261.85 
2,400 
628,440 		 3.0  1,885,320 
0.0  0 

 3～10		 事務所
338.85 
77.3 
261.85 
2,400 
628,440 		 3.0  1,885,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,322.25 
76.2 
2,532.05 

6,269,860 		 20,651,280 
0 
⑨年額支払賃料      6,269,860 円　×　12ヶ月　＝　      75,238,320 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   2,532.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　      21,269,220 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,112,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        96,507,540 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       2,112,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     5,917,172 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 92,702,368 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,651,280 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         194,122 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      92,896,490 円　　　　（　       138,651 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２２１５２５
１０１
　　　　-515022		 2,888  
(   2,874) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.5]		 100
[110.0]
2,526 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７７５
１０１
　　　　-515010		 1,367  
(   1,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
2,278 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,984,000 円  　　　　    746,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 16,765,322 円  　　　       98,619,540　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,353,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,609,200 円  　　　　    746,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       746,000 円  　　　　    746,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       746,000 円  　　　　    746,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      33,203,722 円　（　　　　　　        49,558 円／㎡）　　（経費率　　  35.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 746,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　   3,322.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,326,600 円  
（　　　　　        69,144 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 92,896,490 円      
②総費用 33,203,722 円      
③純収益　①－② 59,692,768 円      
④建物等に帰属する純収益 46,326,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,366,168 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,691,177 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,942 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    317,279,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     474,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区大通東三丁目１番３１
 4300001109449-0000
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備考