別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-4 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　川尻　雅裕   TEL.
鑑定評価額 3,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北１条西３丁目３番２２
 ②地積
　(㎡)		 1,113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F2B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ中心商業
地域		 北20m市道、東側道 水道、ガス、下水 大通

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  46.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 大通駅北方

350m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。一般的要因の影響を受けつつも、周辺では老朽化したオフィスビ
ル等の建て替え事業が活発であり、今後とも都市部商業地域としての地位を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,970,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の都市中心部に位置する高度商業地域であり、特に代替関係が強いのは、駅前通背後の商業地域
である。主な需要者は資金調達力を有する法人投資家やデベロッパー企業である。都市中心部では老朽化ビルの再開発
や建て替え事業が活発であり、これら事業による地域の活性化を好機した需要が見られる。取引の中心価格帯について
は、取引規模や取引形態等に応じて様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格に開差が生じた。主たる需要者は不動産の有する収益性に着目するが、地価の変動期等においては
、賃料の粘着性、遅行性から土地建物一体の価格に見合った収益が収受されない傾向にあるため、収益価格が相対的に
低く試算された。本件においては不動産の取引実態を反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準
地の価格との均衡、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,440,000 円／㎡		 [110.7]
100		 100
[110.0]		 100
[ 77.3]		 [110.0]
100		 3,490,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要等が牽引役となり、経済は
緩やかな回復基調にあるが、物価高騰等によ
る消費意欲への影響など、不安要素も見られ
る。

札幌市中心部の商業地域であり、周辺では既
存ビルの建て替えに伴う取得需要が高く、地
価は上昇傾向にある。


特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
７１１０１
-515054		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西27.3m市
道、
北東25.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ２２３１１
０１１０１
-595074		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南25m市道、
東20m、角地
商業

(100,600)
c １２２１１
０１１０１
-595010		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北25m市道、
南10.9m、
二方路
商業

(100,800)
d １２３１１
０１１０１
-595024		 札幌市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
商業

(80,800)
e １２４１１
０１１０１
-115003		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,155,740  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
2,248,571 		 100
[  72.1]
3,118,684 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
3,430,000 
b (　           ) 
2,151,212  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
2,071,030 		 100
[  63.0]
3,287,349 
3,620,000 
c (　           ) 
4,320,445  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.9]
4,520,352 		 100
[ 127.5]
3,545,374 
3,900,000 
d (　    779,374) 
2,597,913  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,792,756 		 100
[  86.7]
3,221,172 
3,540,000 
e (　           ) 
1,966,213  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,036,997 		 100
[  62.4]
3,264,418 
3,590,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,550,000 円／㎡]  



札幌中央 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

508,948,628 
172,138,861 
336,809,767 
204,559,000 
132,250,767 		 （　0.9514）
125,823,380 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  3,311,141,579 円　　　　（　  2,970,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 980.44 ＲＣ9F1B 8,848.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   1,113 ㎡     45.6 m x   23.3 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗でフロアー貸し、２階以上は事務所の部分賃貸で、立体駐車場（６４台）付きを想定。 ⑦有効率　  83.9 ％
の理由		 この種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室等
250.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
754.76 
70.3 
530.44 
5,290 
2,806,028 		 12.0  33,672,336 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
980.44 
87.9 
861.54 
4,750 
4,092,315 		 6.0  24,553,890 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,848.28 
83.9 
7,422.76 

35,544,548 		 230,103,456 
0 
⑨年額支払賃料     35,544,548 円　×　12ヶ月　＝　     426,534,576 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   7,422.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　      71,258,496 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  32,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      24,576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       497,793,072 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      24,576,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　    15,671,072 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 506,698,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       230,103,456 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,232,004 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,920,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        18,624 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     508,948,628 円　　　　（　       457,276 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０１
　　　　-515045		 4,888  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
5,228 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,774 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７７５
１０１
　　　　-115003		 4,003  
(   3,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,448 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 20,220,000 円  　　　　  3,370,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 78,355,361 円  　　　      522,369,072　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   32,449,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   34,374,000 円  　　　　  3,370,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,370,000 円  　　　　  3,370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,370,000 円  　　　　  3,370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     172,138,861 円　（　　　　　　       154,662 円／㎡）　　（経費率　　  33.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,370,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   8,848.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 204,559,000 円  
（　　　　　       183,791 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 508,948,628 円      
②総費用 172,138,861 円      
③純収益　①－② 336,809,767 円      
④建物等に帰属する純収益 204,559,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 132,250,767 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 125,823,380 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      113,049 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,311,141,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,970,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北一条西三丁目３番２２
 4300000004880-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
札幌中央 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-4 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 3,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北１条西３丁目３番２２
 ②地積
　(㎡)		 1,113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F2B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ中心商業
地域		 北20m市道、東側道 水道、ガス、下水 大通

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  46.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 大通駅北方

350m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所に近い業務系の高度商業地域で、中高層事務所ビルの他、多様な用途での利用が可能である。中心市街地
の再開発計画は進捗しており、建替えの事務所移転に伴う賃貸需要も期待され、地価は上昇傾向と見られる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,980,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌駅から大通地区のうち、容積率８００％超で中高層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域一円
である。需要者は大手企業、機関投資家、外資法人等で投資採算性に着目して市場に参入する。建物の建替え計画によ
る移転先のオフィス需要が見られ、又札幌市は時計台周辺地区のにぎわい創出を目指しており、その波及効果も期待さ
れる。高度商業地は建替えが多いため更地の供給が少なく画地規模にもバラツキがあり、価格水準の特定はできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の更地売買が少ない為、取引事例比較法の適用において異類型の事例からの検討も行った。比準価格は収益性に
より取引が成立したと判断される事例から求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格が低位に得られた
のは地価や建築費の動向に対して賃料の変動が弱く、賃料収益のみで価格が決定されるには至らないためと思料される
。従って比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,440,000 円／㎡		 [110.7]
100		 100
[110.0]		 100
[ 77.5]		 [110.0]
100		 3,490,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替、金利政策や建築費の動向等に留意する
必要はあるが、新幹線駅開業等を睨んで再開
発計画が進んでおり、商業地全体の地価は上
昇基調である。

立地条件が良好で需要は強く、周辺地区の建
替え計画は引き続き活発であり地域の稀少性
は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１７
７１１０１
-595029		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
南11m、角地
商業

(100,800)
b １２４１１
０１１０１
-115003		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c １２４１７
７１１０１
-515054		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西27.3m市
道、
北東25.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d １２３１１
０１１０１
-595024		 札幌市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
商業

(80,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,172,229  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
4,160,850 		 100
[ 122.4]
3,399,387 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
3,740,000 
b (　           ) 
1,966,213  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,036,997 		 100
[  64.8]
3,143,514 
3,460,000 
c (　           ) 
2,155,740  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
2,248,571 		 100
[  67.6]
3,326,288 
3,660,000 
d (　    779,374) 
2,597,913  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,792,756 		 100
[  86.7]
3,221,172 
3,540,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,600,000 円／㎡]  



札幌中央 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

517,697,364 
175,122,405 
342,574,959 
210,022,000 
132,552,959 		 （　0.9514）
126,110,885 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  3,318,707,500 円　　　　（　  2,980,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 980.44 ＲＣ9F1B 8,848.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   1,113 ㎡     45.6 m x   23.3 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗でフロアー貸し、２階以上は事務所の部分賃貸で、立体駐車場（６４台）付きを想定。 ⑦有効率　  83.9 ％
の理由		 この種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室等
250.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
754.76 
70.3 
530.44 
5,400 
2,864,376 		 12.0  34,372,512 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
980.44 
87.9 
861.54 
4,850 
4,178,469 		 6.0  25,070,814 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,848.28 
83.9 
7,422.76 

36,292,128 		 234,939,024 
0 
⑨年額支払賃料     36,292,128 円　×　12ヶ月　＝　     435,505,536 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   7,422.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　      71,258,496 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似ビルの管理費等に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  32,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      24,576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       506,764,032 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      24,576,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　    15,940,201 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 515,399,831 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       234,939,024 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,278,909 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,920,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        18,624 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     517,697,364 円　　　　（　       465,137 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０１
　　　　-115003		 4,003  
(   3,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
4,734 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,874 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７７５
１０１
　　　　-115001		 4,682  
(   4,659) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
5,034 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 20,760,000 円  　　　　  3,460,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 79,701,005 円  　　　      531,340,032　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   32,449,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   35,292,000 円  　　　　  3,460,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,460,000 円  　　　　  3,460,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,460,000 円  　　　　  3,460,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     175,122,405 円　（　　　　　　       157,343 円／㎡）　　（経費率　　  33.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,460,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　   8,848.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 210,022,000 円  
（　　　　　       188,699 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 517,697,364 円      
②総費用 175,122,405 円      
③純収益　①－② 342,574,959 円      
④建物等に帰属する純収益 210,022,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 132,552,959 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 126,110,885 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      113,307 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,318,707,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,980,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北一条西三丁目３番２２
 4300000004880-0000
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備考