別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -24 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　川尻　雅裕   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北２条西２３丁目２４９番２４
｢北２条西２３－２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 371  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:2		 共同住宅

ＲＣ4		 一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 北14.5m市道 水道、ガス、下水 西２８丁目

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　１
４．５ｍ市道		 交通

施設		 西２８丁目駅南東方

650m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅から徒歩圏に位置するマンション等が多い地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくの
間は現状を維持すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の住宅地域であるが、特に代替関係が強いのは中央区西部の地下鉄駅徒歩圏に位置する住宅地域
である。需要者の中心は、戸建住宅、共同住宅の所有、分譲等を行う個人及び法人等である。都市中心部に近く、良好
な居住環境であることから地域的選好性が高く、近年ではマンション用地や投資用のアパート用地の需要が比較的強い
。需要の中心となる価格帯は、画地・建物面積により様々であるが、土地は３５０㎡で総額１億円強程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の存する近隣地域は既成市街地に存し、再調達原価を把握できないことから積算価格は試算しなかった。また、
土地建物一体の価格に相応する家賃水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当該地域は戸建住宅が比
較的多いことから、市場における実証的な価格である比準価格を中心に、収益価格は参考に止め、代表標準地の価格と
の均衡、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 -12               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.1]		 [100.0]
100		 337,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要等が牽引役となり、経済は
緩やかな回復基調にあるが、物価高騰等によ
る消費意欲への影響など、不安要素も見られ
る。

都心部にある利便性の良好な人気の高い地域
で、アパート投資需要も堅調で、住宅需要は
上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
７１１０１
-511051		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4.5m未舗装
私道、
中間画地
１住居
２７ｍ高度地区
(60,180)
b １２４１７
７１１０１
-111008		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5.4m市道、
東4.2m、
準角地
１住居
高度地区最高33m
(60,200)
c １２４１７
７１１０１
-111006		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.5m市道、
南6.8m、角地
１住居
高度地区最高33m
(60,200)
d １２４１７
７１１０１
-511045		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
西4m、角地
２住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e １２４１７
７１１０１
-511012		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高33m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
321,085  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
324,862 		 100
[  99.2]
327,482 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
327,000 
b (　           ) 
397,820  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.1]
387,148 		 100
[ 116.6]
332,031 
332,000 
c (　           ) 
347,590  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
331,528 		 100
[  98.0]
338,294 
338,000 
d (　           ) 
258,042  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
257,794 		 100
[  76.0]
339,203 
339,000 
e (　           ) 
229,868  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
240,672 		 100
[  76.8]
313,375 
313,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    330,000 円／㎡]  



札幌中央 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,880,175 
3,058,918 
9,821,257 
6,441,900 
3,379,357 		 （　0.9533）
3,221,541 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     78,574,171 円　　　　（　    212,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 220.48 Ｓ3 661.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   371 ㎡     13.6 m x   27.3 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階平均専有面積約５０㎡のファミリータイプを３戸、駐車場５台を想定した。 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
220.48 
85.1 
187.54 
1,800 
337,572 		 1.0  337,572 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
220.48 
85.1 
187.54 
1,860 
348,824 		 1.0  348,824 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
661.44 
85.1 
562.62 

1,035,220 		 1,035,220 
0 
⑨年額支払賃料      1,035,220 円　×　12ヶ月　＝　      12,422,640 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     562.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　         405,086 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,827,726 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       677,386 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,870,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,035,220 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,880,175 円　　　　（　        34,717 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５２５
１０１
　　　　-115003		 1,876  
(   1,835) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]
1,710 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,862 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,860 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１１０５
１０１
　　　　-191009		 2,154  
(   2,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[110.0]		 100
[108.0]
1,971 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 545,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,083,818 円  　　　       13,547,726　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      285,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      926,500 円  　　　　    109,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,058,918 円　（　　　　　　         8,245 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 109,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     661.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,441,900 円  
（　　　　　        17,364 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,880,175 円      
②総費用 3,058,918 円      
③純収益　①－② 9,821,257 円      
④建物等に帰属する純収益 6,441,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,379,357 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,221,541 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,683 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,574,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     212,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北二条西二十三丁目２４９番２４
 4300000006592-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
札幌中央 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -24 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北２条西２３丁目２４９番２４
｢北２条西２３－２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 371  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:2		 共同住宅

ＲＣ4		 一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 北14.5m市道 水道、ガス、下水 西２８丁目

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　１４
．５ｍ市道		 交通

施設		 西２８丁目駅南東方

650m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 人気の高い円山地区の住宅地域で、地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらないものの、都心部の地価上
昇の影響を受け、需要は安定的で地価は上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区の特に円山地区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、共同住宅等への投資家層とみられ
る。古くから拓けた住宅地で、札幌中心部への人口集中傾向は継続しており、建築の高騰や家賃の推移、金利動向等に
留意する必要はあるが、投資物件としての需要も堅調である。土地取引総額は３００㎡で１億円程度で、取引総額は地
上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は収益性を踏まえた上で取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格であ
る。勤労者層等を対象とする共同住宅も混在しているが、地価や建築費の上昇ほど賃料が上昇しておらず、価格は市場
取引価格にひきずられる形で決定されている。以上の市場概況から判断して比準価格を標準とし、収益価格は参考に留
め、更に代表標準地との検討を踏まえ、不動産市況や地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 -12               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 87.9]		 [100.0]
100		 331,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区は総人口老年人口とも増加傾向で、生
産年齢人口は近年は微増傾向である。金利政
策や物価高の影響により物件の選別化が進む
ものと見られる。

当該地域は一般住宅やアパート等が混在する
既成住宅地域で、住環境等が良好であり、相
応の需要が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
７１１０１
-111006		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.5m市道、
南6.8m、角地
１住居
高度地区最高33m
(60,200)
b １２４１７
７１１０１
-111008		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5.4m市道、
東4.2m、
準角地
１住居
高度地区最高33m
(60,200)
c １２４１７
７１１０１
-511051		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4.5m未舗装
私道、
中間画地
１住居
２７ｍ高度地区
(60,180)
d １２４１７
７１１０１
-511045		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
西4m、角地
２住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
347,590  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
331,528 		 100
[  98.0]
338,294 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
338,000 
b (　           ) 
397,820  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.1]
387,148 		 100
[ 112.4]
344,438 
344,000 
c (　           ) 
321,085  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
324,862 		 100
[ 101.6]
319,746 
320,000 
d (　           ) 
258,042  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
257,794 		 100
[  81.5]
316,312 
316,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    330,000 円／㎡]  



札幌中央 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,015,755 
3,089,918 
9,925,837 
6,560,100 
3,365,737 		 （　0.9533）
3,208,557 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     78,257,488 円　　　　（　    211,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 220.48 Ｓ3 661.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   371 ㎡     13.6 m x   27.2 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階平均専有面積約４７㎡のファミリータイプ×４戸を想定した。 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
220.48 
85.1 
187.54 
1,800 
337,572 		 1.0  337,572 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
220.48 
85.1 
187.54 
1,860 
348,824 		 1.0  348,824 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
661.44 
85.1 
562.62 

1,035,220 		 1,035,220 
0 
⑨年額支払賃料      1,035,220 円　×　12ヶ月　＝　      12,422,640 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     562.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　         405,086 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,827,726 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       541,909 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,005,817 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,035,220 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,938 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,015,755 円　　　　（　        35,083 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０１
　　　　-511013		 2,060  
(   2,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,942 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,862 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,860 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７７５
１０１
　　　　-515025		 1,778  
(   1,777) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,814 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 555,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,083,818 円  　　　       13,547,726　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      285,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      943,500 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,089,918 円　（　　　　　　         8,329 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     661.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,560,100 円  
（　　　　　        17,682 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,015,755 円      
②総費用 3,089,918 円      
③純収益　①－② 9,925,837 円      
④建物等に帰属する純収益 6,560,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,365,737 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,208,557 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,648 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,257,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     211,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北二条西二十三丁目２４９番２４
 4300000006592-0000
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備考