令和6年1月15日　提出 札幌中央 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -23 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 576,000,000 円  １㎡当たりの価格 760,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 530,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区南１条西２６丁目１８５番５ ｢南１条西２６－１－８｣ ②地積 　(㎡) 758   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ３３ｍ高度地区 (100,300) 台形 1:1 共同住宅 ＲＣ11F1B 高層のマンションに 店舗等も見られる住 宅地域 南18m市道、東側道 水道、ガス、下水 円山公園 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 円山公園駅南方 100m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな変動要因はなく現状維持で推移すると予測する。人気のある円山地区で地下鉄円山公園駅にも近いこ とからマンション需要は底堅く、建築費高騰の影響もあるが、地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    760,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              754,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区を主に市内に交通利便性が良好な中高層マンションの建築が可能な地域一円。需要者の中心はマン ション・共同住宅建築目的のデベロッパー・不動産業者等である。当該近隣地域は人気の高い円山地区内にあり、希少 性等から需要は堅調である。建築費高騰による影響も懸念されるが、マンション用地不足もあり地価は上昇傾向で推移 している。需要の中心は、規模・事業採算性等により様々で特定はし難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はマンションが多い地域であり、マンションの分譲販売を想定した開発法による価格も求めた。市場実態を反 映した比準価格に比して、開発法による価格は高騰した建築費等の影響から若干低めに試算されたと判断される。後者 価格は事業採算性を反映した価格ではあるが想定要素も多いことから、本件においては前年価格からの推移等を勘案の うえ、現実の不動産市場を反映した比準価格を採用して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    700,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の住宅地は、マンション価格の高騰、 都心回帰、小規模開発等の影響により、傾斜 地の郊外住宅地も含め地価は上昇傾向で推移 している。 特に大きな変動要因はない。人気の高い円山 地区にある当地域へのマンション用地需要は 底堅く、地価も昨年と同程度の上昇率で推移 した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％