別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -22 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.
鑑定評価額 81,000,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南１２条西１６丁目１４６２番８
｢南１２条西１６－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 360  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅にマンショ
ン等が見られる住宅
地域		 東10.9m市道 水道、ガス、下水 西１８丁目

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　１
０．９ｍ市道		 交通

施設		 西１８丁目駅南方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 特に大きな変動要因はなく現状維持と予測する。市電駅・商業施設等への利便性が良く、都心へも比較的近いこ
とから需要は堅調である。地価も上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の市電駅周辺を中心とする交通利便性が良好な住宅地域一円。需要者の中心は戸建住宅目的の市
内居住者及び収益物件目的の不動産業者等である。当該近隣地域は市電駅徒歩圏、商業施設へも近く生活利便性が比較
的良好な立地性から自己利用目的・収益物件目的とも需要は堅調で、地価も昨年同様二桁の上昇率で推移している。土
地需要の中心は、標準規模（３００㎡程度）で６，５００万～７，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は戸建住宅、共同住宅等が建つ市電駅徒歩圏の住宅地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した実証的
価格である。収益価格は地価・建築費が高騰した影響で土地建物の総額に見合った賃料水準にはないため低位に試算さ
れたと判断される。地域内の取引は自己利用目的のものも多いことから、本件では代表標準地との検討結果を踏まえ、
市場の動向を反映した信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格も参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    212,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [103.0]
100		 225,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の住宅地は、マンション価格の高騰、
都心回帰、小規模開発等の影響により、傾斜
地の郊外住宅地も含め地価は上昇傾向で推移
している。

特に大きな変動要因はない。市電駅、商業施
設が近く、生活利便性が比較的良好な当該地
域の地価は、昨年に引き続き二桁の上昇率で
推移した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
２１１０１
-515006		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b １２４１５
２１１０１
-111008		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
北5.4m、角地
１住居

(60,200)
c １２４１５
２１１０１
-511016		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.9m市道、
東10.9m、
角地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d １２４１５
２１１０１
-511022		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
南4m、角地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e １２４１５
２１１０１
-511034		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東11.8m市道、
中間画地
準住居
４５ｍ高度地区
(60,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
247,179  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
258,302 		 100
[ 118.0]
218,900 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
225,000 
b (　           ) 
268,835  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
267,267 		 100
[ 123.6]
216,235 
223,000 
c (　           ) 
228,587  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
212,928 		 100
[ 105.0]
202,789 
209,000 
d (　           ) 
271,915  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
259,350 		 100
[ 110.3]
235,131 
242,000 
e (　           ) 
206,048  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
219,855 		 100
[  99.8]
220,296 
227,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    225,000 円／㎡]  



札幌中央 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,821,001 
2,537,220 
8,283,781 
6,323,700 
1,960,081 		 （　0.9533）
1,868,545 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     45,574,268 円　　　　（　    127,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 215.50 Ｓ3 646.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   360 ㎡     12.7 m x   28.2 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建の共同住宅を想定。１ＬＤＫタイプが計１２戸で、平均専有面積は約４３．６０㎡。 ⑦有効率　  80.9 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
215.50 
78.2 
168.52 
1,650 
278,058 		 1.0  278,058 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
215.50 
82.3 
177.36 
1,700 
301,512 		 1.0  301,512 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
646.50 
80.9 
523.24 

881,082 		 881,082 
0 
⑨年額支払賃料        881,082 円　×　12ヶ月　＝　      10,572,984 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     523.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　         376,733 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,949,717 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       569,086 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,812,631 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           881,082 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,370 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,821,001 円　　　　（　        30,058 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５２５
１０１
　　　　-511010		 1,320  
(   1,320) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,512 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,701 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１５２５
１０１
　　　　-115008		 1,747  
(   1,745) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,747 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 428,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 796,720 円  　　　       11,381,717　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      189,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      909,500 円  　　　　    107,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,537,220 円　（　　　　　　         7,048 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     646.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,323,700 円  
（　　　　　        17,566 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,821,001 円      
②総費用 2,537,220 円      
③純収益　①－② 8,283,781 円      
④建物等に帰属する純収益 6,323,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,960,081 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,868,545 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,190 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,574,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     127,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南十二条西十六丁目１４６２番８
 4300000076498-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
札幌中央 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -22 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 79,200,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南１２条西１６丁目１４６２番８
｢南１２条西１６－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 360  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅にマンショ
ン等が見られる住宅
地域		 東10.9m市道 水道、ガス、下水 西１８丁目

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北１０．
９ｍ　　市道		 交通

施設		 西１８丁目駅南方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 人気の高い幌西地区の住宅地で、都心部への人口回帰傾向は継続しており、又市電停留所にも近いため賃貸住宅
等のほか、近年の建築費高騰を反映して戸建用ミニ分譲も見られ、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幌西、山鼻地区等の中心市街地に近い平坦な住宅地域である。需要者の中心は一次取得目的の札幌市居
住の裕福層や、共同住宅やミニ分譲への投資家層とみられる。当該地域は市電停留所や買物施設への接近性が比較的良
好であり、周辺には民間のアパートも多く、住宅地としての需要は堅調である。土地取引総額は３００㎡で６６００万
円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は収益力を考慮して取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格である。
当該地域は旧来からの既存住宅地で、勤労者層を対象とする共同住宅も存しているが、地価や建築費の上昇に対する賃
料変動の硬直性があり、収益性の反映には限界がある。したがって価格牽連性の高い取引事例を採用した比準価格を標
準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    212,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [103.0]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区は総人口老年人口とも増加傾向で、生
産年齢人口は近年は微増傾向である。金利政
策や物価高の影響により物件の選別化が進む
ものと見られる。

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要
因に大きな変動は見られない。幌西地区の住
宅地として相応の需要がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
２１１０１
-511028		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
北4m、角地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
b １２４１５
２１１０１
-511022		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
南4m、角地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
c １２４１５
２１１０１
-111012		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10.3m市道、
東5.4m、角地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d １２４１５
２１１０１
-111014		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.2m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
242,014  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
237,721 		 100
[ 115.0]
206,714 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
213,000 
b (　           ) 
271,915  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
259,350 		 100
[ 115.4]
224,740 
231,000 
c (　           ) 
250,744  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
237,535 		 100
[ 105.0]
226,224 
233,000 
d (　           ) 
114,298  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
147,444 		 100
[  72.8]
202,533 
209,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    220,000 円／㎡]  



札幌中央 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,821,001 
2,532,920 
8,288,081 
6,323,700 
1,964,381 		 （　0.9533）
1,872,644 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     45,674,244 円　　　　（　    127,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 215.50 Ｓ3 646.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   360 ㎡     12.7 m x   28.2 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の共同住宅１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約４４㎡の建物、駐車場３台を想定した。 ⑦有効率　  80.9 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
215.50 
78.2 
168.52 
1,650 
278,058 		 1.0  278,058 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
215.50 
82.3 
177.36 
1,700 
301,512 		 1.0  301,512 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
646.50 
80.9 
523.24 

881,082 		 881,082 
0 
⑨年額支払賃料        881,082 円　×　12ヶ月　＝　      10,572,984 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     523.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　         376,733 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,949,717 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       569,086 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,812,631 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           881,082 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,370 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,821,001 円　　　　（　        30,058 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０１
　　　　-511011		 1,702  
(   1,702) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,755 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,701 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７７５
１０１
　　　　-511010		 1,653  
(   1,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,637 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 428,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 796,720 円  　　　       11,381,717　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      184,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      909,500 円  　　　　    107,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,532,920 円　（　　　　　　         7,036 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     646.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,323,700 円  
（　　　　　        17,566 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,821,001 円      
②総費用 2,532,920 円      
③純収益　①－② 8,288,081 円      
④建物等に帰属する純収益 6,323,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,964,381 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,872,644 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,202 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,674,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     127,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南十二条西十六丁目１４６２番８
 4300000076498-0000
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備考