別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月13日 提出
札幌中央 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -16 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 横山 幹人   TEL.
鑑定評価額 19,400,000 円  1㎡当たりの価格 81,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
58,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区伏見2丁目1858番72
「伏見2-3-13」
②地積
 (㎡)
238  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
風致地区
特別用途地区

(40,99)

1:1
住宅

W2F1B
一般住宅が建ち並ぶ
傾斜地の住宅地域
南東6m市道 水道、下水 円山公園

2.8km
(2)



①範囲 東    80 m、西   100 m、南    80 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.5 m、奥行 約    15.5 m、規模         240 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
円山公園駅南東方

2.8km
法令

規制
1低専
(40,80)
風致地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
伏見地区の傾斜地勢の住宅地であり、防災意識の高まりから近年住宅地は平坦地が好まれる傾向があるものの、
中央区住宅地全体の売物件が少ないことから地価は上昇基調にて推移するものと見られる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            81,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区の戸建住宅を主とする住宅地域。需要者の中心は、一次取得目的の市内居住者層であり、公法上の
規制から投資目的の需要は少ない。近年防災意識の高まりから傾斜地勢が敬遠される傾向はあるが、中央区の住宅地は
全体的に供給不足であり、各種の店舗が建つ藻岩山麓通の背後に位置し、市内では一定の人気もあることから、需要は
安定的である。土地取引総額は1900万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該近隣地域は、自用目的の戸建住宅用地としての利用が一般的であり、公法上の制約から、共同住宅はほとんど見ら
れず、賃貸市場が成立しておらず、収益価格は求められなかった。本件においては、価格牽連性の高い山沿い付近の取
引事例を中心に求めた比準価格について再検討を行い、代表標準地との検討、単価と総額との関連の適否、地元精通者
意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌中央 -8                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        125,000 円/㎡
[112.0]
100
100
[103.0]
100
[173.4]
[104.5]
100
81,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           72,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
中央区は総人口老年人口とも増加傾向で、生
産年齢人口は近年は微増傾向である。金利政
策や物価高の影響により物件の選別化が進む
ものと見られる。

傾斜地の住宅地域で、街路条件や地下鉄駅接
近性に劣る要素があるが、中央区全体の住宅
地供給不足等から需要は堅調と見られる。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近      0.0
環境       +70.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+13.5 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12415
21101
-511005
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 南東9.2m市道
、中間画地




1低専
特別用途地区
風致地区
(40,80)
b 12415
21101
-111002
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西9m市道、
南東8m、
北東8m、
三方路


1低専
特別用途地区
風致地区
(50,80)
c 12415
21101
-511003
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
不整形 東8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
風致地区
(40,80)
d 22311
01101
-591029
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 北西8m私道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
風致地区
(40,80)
e 12415
21101
-111004
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 西9.5m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
風致地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
88,275  
100
[ 100.0]
[ 105.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

89,289 
100
[ 102.0]

87,538 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

91,500 
b (            
76,984  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.2]

76,163 
100
[  97.9]

77,797 

81,300 
c (            
39,832  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.7]

44,644 
100
[  71.4]

62,527 

65,300 
d (            
92,905  
100
[ 100.0]
[ 104.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

95,834 
100
[ 112.2]

85,414 

89,300 
e (            
71,338  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

71,684 
100
[  92.7]

77,329 

80,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.38 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境      -1.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +3.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -30.0
画地      -7.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.36 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      81,700 円/㎡]  



札幌中央 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の戸建住宅地が中心で、かつ、収益性よりも快適性を重視する第一種低層住居専用地域に属し、収益還元法
の適用になじまないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌中央 -16 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市中央区伏見二丁目1858番72
4300000108589-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
札幌中央 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -16 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 筒井 大輔   TEL.
鑑定評価額 19,000,000 円  1㎡当たりの価格 80,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
58,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区伏見2丁目1858番72
「伏見2-3-13」
②地積
 (㎡)
238  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
風致地区
特別用途地区

(40,99)

1:1
住宅

W2F1B
一般住宅が建ち並ぶ
傾斜地の住宅地域
南東6m市道 水道、下水 円山公園

2.8km
(2)



①範囲 東    80 m、西   100 m、南    80 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.5 m、奥行 約    15.5 m、規模         240 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位   北 
6m市道
交通

施設
円山公園駅南東方

2.8km
法令

規制
1低専
(40,80)
風致地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
中央区南西部の傾斜地に位置する住宅地域で、地域内には特段の変動要因はない。建築費高騰等の影響から地価
上昇率は弱まった。今後は金融政策や物価水準を含めた経済情勢の変化による不動産市場の動向に注視を要す。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            80,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区西~南西部に位置する傾斜地の住宅地域一円で把握される。需要者の中心は、市内居住の一般人
で把握される。傾斜地ながら、都心には比較的近い閑静な住宅地域で、土地不足や平坦地の地価上昇とそれに伴う当該
地域の割安感等から、当該地域の地価上昇率も大きいが、最近では建築費高騰等を背景に地価上昇率はやや弱まってい
る。中心となる価格帯は、更地で2000万~2500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。自用の戸建住宅地で、快適性を重視する第一種低層住居専用地域に属し、収益性になじまないため、収益価格
は適用しなかった。本件では、比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌中央 -8                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        125,000 円/㎡
[112.0]
100
100
[103.0]
100
[178.0]
[104.5]
100
79,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           72,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
建築費の高騰、物価高による生活不安、金利
先高感等の影響から、住宅需要、地価上昇率
とも昨年と比べ弱まっている。


傾斜地の戸建住宅地域で地下鉄駅から遠いも
のの、自然環境に恵まれ住環境は概ね良好で
、割安感もある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +78.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+11.1 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12415
21101
-511002
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
不整形 北東15m道道、
中間画地




1住居
18m高度地区
風致地区
(60,200)
b 12415
21101
-111002
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西9m市道、
南東8m、
北東8m、
三方路


1低専
特別用途地区
風致地区
(50,80)
c 12415
21101
-511007
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
台形 北西9.5m市道
、中間画地




1低専
特別用途地区
風致地区
(40,80)
d 12415
21101
-511008
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 東8m市道、
北8m、角地




1低専
特別用途地区
風致地区
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
108,888  
100
[ 100.0]
[ 105.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

118,093 
100
[ 147.4]

80,117 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

83,700 
b (            
76,984  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.2]

76,163 
100
[  91.8]

82,966 

86,700 
c (            
66,172  
100
[ 100.0]
[ 108.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

70,670 
100
[  94.9]

74,468 

77,800 
d (            
65,048  
100
[ 100.0]
[ 107.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.2]

64,567 
100
[  86.7]

74,472 

77,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.37 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近    0.0 環境     +30.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +3.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.42 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.41 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      80,000 円/㎡]  



札幌中央 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
用途規制(第1種低層住居専用地域)もあり、収支採算性の観点から共同住宅を想定することが現実的ではない
ため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌中央 -16 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市中央区伏見二丁目1858番72
4300000108589-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考