令和6年1月12日　提出 札幌中央 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -15 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区宮の森１条１４丁目１２４７番１９ ｢宮の森１条１４－３－２５｣ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 風致地区 １８ｍ高度地区 (40,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 円山公園 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 円山公園駅南西方 1.9km 法令 規制 １中専 (40,200) 風致地区 １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は認められず、今後とも山麓の閑静な住宅地域として推移すると予測する。傾斜地ながら眺望に 優れ、地域的名声も有する宮の森地区では、今後も底堅い需要が見られるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藻岩山周辺の山麓一帯の傾斜地に展開する閑静な戸建住宅地域の範囲で、主な需要者は住宅取得を目的と する市内居住者となっている。地勢条件から選好の分かれる地域ではあるものの、眺望に優れた宮の森地区には底堅い 需要が認められ、地価は依然上昇傾向にあるが、建築費高騰と金利動向の不透明感から市場には停滞感も生じており、 上昇幅は縮小傾向となっている。取引が稀少なうえ総額、規模が様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、共同住宅を想定することが現実的でないため、収益還元法は適用しなかっ た。自用目的の取引が中心であり、快適性を重視する住宅地域に存することから、周辺類似地域内に存する５事例を採 用し最近の需給動向も考慮して試算した、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌中央 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [112.0] 100 100 [103.0] 100 [129.3] [101.5] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策の変更が取り沙汰される中、建 築費の高騰も相俟って不動産需要は減退傾向 にあり、利便性等による物件の選別が進んで いる。 地域要因の変動は特にないが、周辺には著名 な飲食店等も見られる宮の森地区山麓の閑静 な住宅地で、底堅い需要が存し地価は上昇を 維持している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％