別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月13日 提出
札幌中央 -12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -12 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 横山 幹人   TEL.
鑑定評価額 58,200,000 円  1㎡当たりの価格 300,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
225,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区南4条西23丁目11番3内
「南4条西23-2-21」
②地積
 (㎡)
194  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区



1.5:1
住宅

W3
一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ既成住
宅地域
西10.9m市道 水道、ガス、下水 円山公園

550m
(2)



①範囲 東    20 m、西    30 m、南    50 m、北    30 m ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 10
.9m市道
交通

施設
円山公園駅南東方

550m
法令

規制
1住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
円山の斜め道に近い古くから拓けた住宅地域で、売り物件は少なく、商業施設が集積する地下鉄円山公園駅徒歩
圏内であることから、需給動向は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           300,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           181,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の円山、南円山地区及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は、札幌市居住者の中層以上
の所得者層、及び共同住宅への投資家等であり、同一需給圏外からの転入者もみられる。地下鉄駅徒歩圏内で、高級イ
メージがあることから景気動向には比較的左右されにくく需要は安定的である。土地取引総額は200㎡で6000万
円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は収益力を考慮して取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格である。
周辺には共同住宅も見られ、勤労者層を中心とした賃貸需要も堅調であるが、地価や建築費の上昇に対して賃料上昇が
弱く、賃料収益のみで価格が決定されるには至らないため、やや低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益
価格は参考に留め、他の標準地とのバランスも考慮して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          282,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
中央区は総人口老年人口とも増加傾向で、生
産年齢人口は近年は微増傾向である。金利政
策や物価高の影響により物件の選別化が進む
ものと見られる。

当該地域は、一般住宅、アパート等が建ち並
ぶ住宅地域で、南円山地区の住宅地として稀
少性があり相応の需要がある。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.4 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12415
21101
-511012
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東10.9m市道、
南7.3m、角地




1住居

(60,200)
b 12415
21101
-515013
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
不整形 北東27m市道、
西11m、角地




近商
33m高度地区
(100,300)
c 12415
21101
-511017
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 西10.9m市道、
南5.5m、角地




1住居
33m高度地区
(60,200)
d 12415
21101
-111008
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 西20m市道、
北5.4m、角地




1住居

(60,200)
e 12415
21101
-511016
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南10.9m市道、
東10.9m、
角地



1住居
33m高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
307,708  
100
[ 100.0]
[ 105.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

299,176 
100
[ 102.0]

293,310 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

302,000 
b (            
307,407  
100
[ 100.0]
[ 104.1]
100
100
[   /  ]
100
[  98.4]

325,214 
100
[ 108.4]

300,013 

309,000 
c (            
347,751  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

333,931 
100
[ 110.9]

301,110 

310,000 
d (            
268,835  
100
[ 100.0]
[ 102.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.9]

267,267 
100
[  93.9]

284,629 

293,000 
e (            
228,587  
100
[ 100.0]
[ 104.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 112.4]

212,928 
100
[  76.8]

277,250 

286,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.37 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -6.0 環境       0.0
画地      -1.6 行政       0.0 その他      0.0 行政     +12.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境     +18.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -4.0 環境      -5.0
画地      +2.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.36 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -20.0
画地     +12.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     300,000 円/㎡]  



札幌中央 -12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

7,938,430 

1,871,472 

6,066,958 

4,549,620 

1,517,338 
( 0.9486
1,439,347 
  4.3 -  0.2 )
4.1%  
⑧収益価格       35,106,024 円    (     181,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌中央 -12 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 114.20 RC4 448.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   194 ㎡     17.6 m x   11.7 m  前面道路:市道        10.9 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階平均専有面積約30㎡の単身タイプ×3戸と想定した。 ⑦有効率   80.3 %
の理由
この種の建物としては標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
114.20 

78.8 

90.00 

1,800 

162,000 
1.0  162,000 
0.0  0 

 2 4
住宅
111.30 

80.9 

90.00 

1,860 

167,400 
1.0  167,400 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


448.10 

80.3 

360.00 


664,200 
664,200 
0 
⑨年額支払賃料        664,200 円 × 12ヶ月 =        7,970,400 円 
⑩a共益費(管理費)              60 円/㎡ ×      360.00 ㎡ × 12ヶ月 =          259,200 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  10,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          120,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,229,600 円  ×     5.0 %                          
+            120,000 円  ×     5.0 % =         417,480 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,932,120 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           664,200 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            6,310 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    7,938,430 円    (         40,920 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1241525
101

    -115001
1,761  
  1,723
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 89.0]
100
[120.0]
100
[ 95.0]

1,736 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,862 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,860 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1241525
101

    -111001
1,790  
  1,751
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 89.0]
100
[110.0]
100
[ 95.0]

1,925 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌中央 -12 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 317,600 円           79,400,000 ×       0.4 %
②維持管理費 584,472 円             8,349,600 ×       7.0 %
③公租公課  土地               135,700 円     査定額
 建物               674,900 円           79,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        79,400 円           79,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,400 円           79,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,871,472 円 (               9,647 円/㎡)  (経費率    23.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.2 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 79,400,000 円                          設計監理料率
  172,000 円/㎡ ×      448.10 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0573        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0451 ×  45 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0907 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,549,620 円  
(             23,452 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 7,938,430 円      
②総費用 1,871,472 円      
③純収益 ①-② 6,066,958 円      
④建物等に帰属する純収益 4,549,620 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,517,338 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,439,347 円      

  (                          7,419 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              35,106,024 円


(                       181,000 円/㎡)
4 不動産ID 札幌中央 -12 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市中央区南四条西二十三丁目11番3
4300000040320-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
札幌中央 -12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -12 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 筒井 大輔   TEL.
鑑定評価額 58,200,000 円  1㎡当たりの価格 300,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
225,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区南4条西23丁目11番3内
「南4条西23-2-21」
②地積
 (㎡)
194  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区



1.5:1
住宅

W3
一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ既成住
宅地域
西10.9m市道 水道、ガス、下水 円山公園

550m
(2)



①範囲 東    20 m、西    30 m、南    50 m、北    30 m ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 10
.9m市道
交通

施設
円山公園駅南東方

550m
法令

規制
1住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
地下鉄円山公園駅徒歩圏の高級住宅地域で、需要は多い一方で供給は少なく、希少性を有する。建築費高騰等の
影響から地価上昇率は弱まった。金融政策や物価水準を含めた経済情勢の変化による不動産市場の動向に注視。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           300,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           181,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄円山公園駅を最寄り駅とする品等上位の住宅地域一円で把握される。需要者の中心は、市内居住
の高所得者層、共同住宅建築目的の不動産業者等である。円山公園駅周辺にはスーパーや店舗等が集積し利便性が高く
、また住環境も良好で、土地需要は堅調に推移してきた。最近では建築費高騰等で戸建需要はやや弱まっているが、共
同住宅用地需要は戸建需要と比較し安定している。中心となる価格帯は、画地規模によって様々であり把握し難い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、収益性を反映し理論的ながら、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたもの
と思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          282,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
建築費の高騰、物価高による生活不安、金利
先高感等の影響から、住宅需要、地価上昇率
とも昨年と比べ弱まっている。


利便性と住環境に優れた高級住宅地域として
位置づけられる。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.4 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12415
21101
-511012
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東10.9m市道、
南7.3m、角地




1住居

(60,200)
b 12415
21101
-511016
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南10.9m市道、
東10.9m、
角地



1住居
33m高度地区
(60,200)
c 12415
21101
-511013
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北5.5m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
d 12415
21101
-111008
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 西20m市道、
北5.4m、角地




1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
307,708  
100
[ 100.0]
[ 105.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

299,176 
100
[ 104.0]

287,669 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

296,000 
b (            
228,587  
100
[ 100.0]
[ 104.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 112.4]

212,928 
100
[  76.8]

277,250 

286,000 
c (            
238,192  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

247,481 
100
[  83.8]

295,323 

304,000 
d (            
268,835  
100
[ 100.0]
[ 102.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.9]

267,267 
100
[  89.9]

297,294 

306,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.37 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.36 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -20.0
画地     +12.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -3.0 環境     -10.0
画地      +2.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     300,000 円/㎡]  



札幌中央 -12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

7,938,430 

1,871,572 

6,066,858 

4,549,620 

1,517,238 
( 0.9486
1,439,252 
  4.3 -  0.2 )
4.1%  
⑧収益価格       35,103,707 円    (     181,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌中央 -12 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 114.20 RC4 448.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   194 ㎡     17.7 m x   11.0 m  前面道路:市道        10.9 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 4階建の共同住宅を想定。各階1DK・3戸、平均専有面積約30㎡、駐車場1台。 ⑦有効率   80.3 %
の理由
この種の建物としては標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
114.20 

78.8 

90.00 

1,800 

162,000 
1.0  162,000 
0.0  0 

 2 3
住宅
111.30 

80.9 

90.00 

1,860 

167,400 
1.0  167,400 
0.0  0 

 4 4
住宅
111.30 

80.9 

90.00 

1,860 

167,400 
1.0  167,400 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


448.10 

80.3 

360.00 


664,200 
664,200 
0 
⑨年額支払賃料        664,200 円 × 12ヶ月 =        7,970,400 円 
⑩a共益費(管理費)              60 円/㎡ ×      360.00 ㎡ × 12ヶ月 =          259,200 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  10,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          120,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,229,600 円  ×     5.0 %                          
+            120,000 円  ×     5.0 % =         417,480 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,932,120 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           664,200 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            6,310 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    7,938,430 円    (         40,920 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1241525
101

    -511005
1,521  
  1,520
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,568 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,862 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,860 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1241525
101

    -511003
1,369  
  1,369
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 75.0]
100
[ 97.0]

1,920 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌中央 -12 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 317,600 円           79,400,000 ×       0.4 %
②維持管理費 584,472 円             8,349,600 ×       7.0 %
③公租公課  土地               135,800 円     査定
 建物               674,900 円           79,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        79,400 円           79,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,400 円           79,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,871,572 円 (               9,647 円/㎡)  (経費率    23.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.2 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 79,400,000 円                          設計監理料率
  172,000 円/㎡ ×      448.10 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0573        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0451 ×  45 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0907 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,549,620 円  
(             23,452 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 7,938,430 円      
②総費用 1,871,572 円      
③純収益 ①-② 6,066,858 円      
④建物等に帰属する純収益 4,549,620 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,517,238 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,439,252 円      

  (                          7,419 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              35,103,707 円


(                       181,000 円/㎡)
4 不動産ID 札幌中央 -12 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市中央区南四条西二十三丁目11番3
4300000040320-0000
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備考