令和6年1月13日　提出 札幌中央 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -9 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.

鑑定評価額 39,000,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区宮の森１条１１丁目１９番外 ｢宮の森１条１１－３－１２｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 北側斜線高度地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 円山公園 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 円山公園駅西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 北海道神宮に近い住宅地で、地下鉄駅接近性や街路条件の面で劣る要素があるものの、人気の高い宮の森地区内 において北１条宮の沢通に近い地勢が概ね平坦なエリアであり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    223,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の宮の森、宮ヶ丘地区及びその周辺に位置する住宅地域である。需要者の中心は、札幌市居住者 の中層以上の所得者層であり、公法上の規制もあり、投資目的の需要は少ない。駅接近性にはやや劣るが、品等の高い 住宅地のイメージがあり、需要は堅調と見られる。土地取引総額は１８０㎡で４０００万円程度で、取引総額は地上建 物の有無や建物築年数によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の一般戸建住宅が取引の中心となっており、価格は市場取引に基づいた需給関係を基本として成立している。又、 法令上の制約から周辺には収益物件は見られず、収益価格は試算が困難である。したがって、本件においては、市場性 を重視した価格が最も信頼性、適合性を有していると判断されることから、比準価格を標準とし、他の標準地とのバラ ンスも踏まえ、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    199,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区は総人口老年人口とも増加傾向で、生 産年齢人口は近年は微増傾向である。金利政 策や物価高の影響により物件の選別化が進む ものと見られる。 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要 因に大きな変動は見られない。駅接近性にや や劣るものの、宮の森地区の住宅地として相 応の需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.1 ％  ％