令和6年1月15日　提出 札幌中央 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -5 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区双子山２丁目５０１番１４ ｢双子山２－３－１２｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 円山公園 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 円山の南山麓にある南向き傾 斜の住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 円山公園駅南方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな変動要因はなく現状維持と予測する。供給不足の影響もあり総体的に地価が高騰したことから、傾斜 地であるものの割安感のある当地域への需要は堅調で、地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区南西側に位置する双子山、円山西町、伏見、界川地区等の傾斜地の戸建住宅地域一円。需要者は戸 建住宅目的の個人が中心である。中央区の住宅地の地価高騰が続く中、割安感のある郊外地域への住宅地需要が堅調で ある。傾斜地であるが品等の良い住宅地の印象もある当該近隣地域の地価は上昇傾向にあり、上昇率も昨年と同程度で 推移した。土地需要の中心は、標準規模（２５０㎡程度）で１，７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は傾斜地の戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、アパート・戸建住宅とも賃貸需要は殆どなく賃貸市場 が形成されていない地域であるため収益価格の試算は断念した。快適性が重視される住宅地域であり、地域内の取引も 大半は自己利用目的であることから、本件においては代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況等を踏まえ、 取引市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌中央 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [112.0] 100 100 [103.0] 100 [208.1] [104.5] 100 68,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の住宅地は、マンション価格の高騰、 都心回帰、小規模開発等の影響により、傾斜 地の郊外住宅地も含め地価は上昇傾向で推移 している。 特に大きな変動要因はない。当地域は傾斜地 で交通利便性もやや劣るが、割安感から地価 は昨年と同様、大きな上昇率で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+104.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.2 ％  ％