別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
札幌中央 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -2 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 大植 隆   TEL.
鑑定評価額 34,000,000 円  1㎡当たりの価格 210,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
155,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区南13条西13丁目940番12
「南13条西13-2-10」
②地積
 (㎡)
162  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区



1:1.5
住宅

W2F1B
一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ既成住
宅地域
南5.4m市道 水道、ガス、下水 西11丁目

2.1km
(2)



①範囲 東    50 m、西   100 m、南    30 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北  5
.4m市道
交通

施設
西11丁目駅南方

2.1km
法令

規制
1住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
特に大きな変動要因はなく現状維持と予測する。幌西地区の住宅地で、市電駅・商業施設等への利便性が良く、
都心へも比較的近いことから需要は堅調である。地価も上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           210,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           135,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の市電駅周辺を中心とする交通利便性が良好な住宅地域一円。需要者の中心は戸建住宅目的の市
内居住者及び収益物件目的の不動産業者等である。市電駅徒歩圏、商業施設へも近く生活利便性が比較的良好な当該近
隣地域への需要は自己利用目的・収益物件目的とも堅調で地価も上昇傾向で推移しているが、上昇率は昨年より小さく
なった。土地需要の中心は、標準規模(200㎡程度)で4,200万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は市電駅徒歩圏の戸建住宅、共同住宅等が建つ住宅地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した実証的
価格である。収益価格は地価・建築費の高騰もあり土地建物の総額に見合った賃料水準にはないため低位に試算された
と判断される。近隣地域内の取引は自己利用目的のものも多いことから、本件では代表標準地との検討結果を踏まえ、
市場の動向を反映した信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格も参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌中央 -4                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        212,000 円/㎡
[107.1]
100
100
[100.0]
100
[114.6]
[106.0]
100
210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          195,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
中央区の住宅地は、マンション価格の高騰、
都心回帰、小規模開発等の影響により、傾斜
地の郊外住宅地も含め地価は上昇傾向で推移
している。

特に大きな変動要因はないが、都心に比較的
近い生活利便性が良好な当該地域への需要は
堅調で、地価も引き続き上昇傾向が続いてい
る。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     +2.0
環境        +7.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.7 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12415
21101
-111012
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 東10.3m市道、
東5.4m、角地




1住居
33m高度地区
(60,200)
b 12415
21101
-511023
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 北7.3m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
c 12415
21101
-511035
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 西4m未舗装私
道、中間画地




1住居
33m高度地区
(60,160)
d 12415
21101
-111018
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南10.9m市道、
中間画地




2中専
33m高度地区
(60,200)
e 12415
21101
-511038
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北10.9m市道、
中間画地




2中専
33m高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
250,744  
100
[ 100.0]
[ 102.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.2]

237,535 
100
[ 112.4]

211,330 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

224,000 
b (            
175,787  
100
[ 100.0]
[ 104.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

184,049 
100
[ 102.0]

180,440 

191,000 
c (            
153,524  
100
[ 100.0]
[ 105.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

156,803 
100
[  77.6]

202,066 

214,000 
d (            
186,952  
100
[ 100.0]
[ 102.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.7]

190,851 
100
[  99.8]

191,233 

203,000 
e (            
179,917  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

186,934 
100
[  89.3]

209,333 

222,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境      +7.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.36 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.37 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +0.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     210,000 円/㎡]  



札幌中央 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,003,821 

938,216 

3,065,605 

2,127,600 

938,005 
( 0.9533
894,200 
  4.3 -  0.2 )
4.1%  
⑧収益価格       21,809,756 円    (     135,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌中央 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 72.90 S3 218.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   162 ㎡     10.1 m x   15.7 m  前面道路:市道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 鉄骨造3階建共同住宅を想定。単身タイプが計6戸、平均専有面積は約31.59㎡。 ⑦有効率   86.7 %
の理由
同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
72.90 

86.7 

63.18 

1,600 

101,088 
1.0  101,088 
0.0  0 

 2 3
住宅
72.90 

86.7 

63.18 

1,650 

104,247 
1.0  104,247 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


218.70 

86.7 

189.54 


309,582 
309,582 
0 
⑨年額支払賃料        309,582 円 × 12ヶ月 =        3,714,984 円 
⑩a共益費(管理費)              60 円/㎡ ×      189.54 ㎡ × 12ヶ月 =          136,469 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  10,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          360,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,851,453 円  ×     5.0 %                          
+            360,000 円  ×     5.0 % =         210,573 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,000,880 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           309,582 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,941 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,003,821 円    (         24,715 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1241775
101

    -511011
1,702  
  1,702
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

1,621 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,651 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,650 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1241775
101

    -511010
1,653  
  1,653
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,653 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌中央 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 144,000 円           36,000,000 ×       0.4 %
②維持管理費 336,916 円             4,211,453 ×       8.0 %
③公租公課  土地                79,300 円     査定額
 建物               306,000 円           36,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        36,000 円           36,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,000 円           36,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    938,216 円 (               5,791 円/㎡)  (経費率    23.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 36,000,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×      218.70 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0591        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  45 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0907 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,127,600 円  
(             13,133 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,003,821 円      
②総費用 938,216 円      
③純収益 ①-② 3,065,605 円      
④建物等に帰属する純収益 2,127,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 938,005 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
894,200 円      

  (                          5,520 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              21,809,756 円


(                       135,000 円/㎡)
4 不動産ID 札幌中央 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市中央区南十三条西十三丁目940番12
4300000077553-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
札幌中央 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -2 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 川尻 雅裕   TEL.
鑑定評価額 34,000,000 円  1㎡当たりの価格 210,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
155,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区南13条西13丁目940番12
「南13条西13-2-10」
②地積
 (㎡)
162  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区



1:1.5
住宅

W2F1B
一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ既成住
宅地域
南5.4m市道 水道、ガス、下水 西11丁目

2.1km
(2)



①範囲 東    50 m、西   100 m、南    30 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位 北 5.
4m市道
交通

施設
西11丁目駅南方

2.1km
法令

規制
1住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅、アパート等が存する地域として成熟しており、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を
維持すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           210,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           138,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市中央区における市電エリアの住宅地域であるが、特に価格牽連性が強いのは、山鼻地区のうち戸建
住宅等が存する住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅所有を目的とする個人又は不動産業者である。地下鉄駅の
徒歩圏外であるが、市電エリアに位置し、需要は堅調である。取引の中心価格帯は、土地は面積によって異なるが、総
額で3000万円台前半、新築戸建で総額5000万円台前半である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準地の存する近隣地域は既成市街地に存し、再調達原価を把握できないことから積算価格は試算しなかった。また、
土地建物一体の価格に相応する家賃水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当該地域は戸建住宅が多
いことから、市場における実証的な価格である比準価格を中心に、収益価格は参考に止め、代表標準地の価格との均衡
、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌中央 -4                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        212,000 円/㎡
[107.1]
100
100
[100.0]
100
[115.7]
[106.0]
100
208,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          195,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
インバウンド需要等が牽引役となり、経済は
緩やかな回復基調にあるが、物価高騰等によ
る消費意欲への影響など、不安要素も見られ
る。

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられ
ないが、市電の利便性向上の影響もあり、需
要は堅調である。


特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     +5.0
環境        +7.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.7 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12415
21101
-515017
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 北25m市道、
中間画地




近商
45m高度地区
(90,300)
b 12415
21101
-511027
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 南10.9m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
c 12415
21101
-111018
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南10.9m市道、
中間画地




2中専
33m高度地区
(60,200)
d 12415
21101
-111024
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 東10.9m市道、
南9m、角地




2中専
33m高度地区
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
247,824  
100
[ 100.0]
[ 105.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

261,206 
100
[ 132.7]

196,839 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

209,000 
b (            
233,221  
100
[ 100.0]
[ 108.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

239,382 
100
[ 113.3]

211,282 

224,000 
c (            
186,952  
100
[ 100.0]
[ 102.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.7]

190,851 
100
[  97.9]

194,945 

207,000 
d (            
203,936  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

194,902 
100
[ 103.0]

189,225 

201,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近    0.0 環境     +17.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.42 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +0.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     210,000 円/㎡]  



札幌中央 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,068,684 

979,674 

3,089,010 

2,127,600 

961,410 
( 0.9533
916,512 
  4.3 -  0.2 )
4.1%  
⑧収益価格       22,353,951 円    (     138,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌中央 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 72.90 S3 218.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   162 ㎡     10.1 m x   15.7 m  前面道路:市道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約30㎡、各階2戸、計6戸の建物を想定。駐車場3台。 ⑦有効率   86.7 %
の理由
この種の建物としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
72.90 

86.7 

63.18 

1,630 

102,983 
1.0  102,983 
0.0  0 

 2 3
住宅
72.90 

86.7 

63.18 

1,680 

106,142 
1.0  106,142 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


218.70 

86.7 

189.54 


315,267 
315,267 
0 
⑨年額支払賃料        315,267 円 × 12ヶ月 =        3,783,204 円 
⑩a共益費(管理費)              60 円/㎡ ×      189.54 ㎡ × 12ヶ月 =          136,469 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 査定額
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  10,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          360,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,919,673 円  ×     5.0 %                          
+            360,000 円  ×     5.0 % =         213,984 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,065,689 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           315,267 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,995 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,068,684 円    (         25,115 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1241525
101

    -115008
1,747  
  1,745
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[110.0]
100
[102.0]

1,589 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,681 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,680 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1241525
101

    -111001
1,790  
  1,751
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[110.0]
100
[102.0]

1,773 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌中央 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 180,000 円           36,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 342,374 円             4,279,673 ×       8.0 %
③公租公課  土地                79,300 円     査定額
 建物               306,000 円           36,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        36,000 円           36,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,000 円           36,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     なし
⑦総費用

 ①~⑥


                    979,674 円 (               6,047 円/㎡)  (経費率    24.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 36,000,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×      218.70 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0591        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  45 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0907 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,127,600 円  
(             13,133 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,068,684 円      
②総費用 979,674 円      
③純収益 ①-② 3,089,010 円      
④建物等に帰属する純収益 2,127,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 961,410 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
916,512 円      

  (                          5,657 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              22,353,951 円


(                       138,000 円/㎡)
4 不動産ID 札幌中央 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市中央区南十三条西十三丁目940番12
4300000077553-0000
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49  
50  
備考