別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南風原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南風原 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡南風原町字新川新上原１６６番２外 ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西6m町道 水道、下水 新川営業所 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 新川営業所　東方 240m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は県道２４１号線北東背後、丘陵高台に形成された低層住宅地地域として熟成しており、地域要因に格 別の変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は住宅地需要の強まりから上方調整過程にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町北部及び隣接那覇市南東部等の既成住宅地域。需要者の中心は自己の居住用不動産市場に参入する隣 地所有者、地域事情に精通する周辺住民及び地元不動産業者が想定される。周辺地域において県都那覇市に伸びるバイ パス工事等が進捗中で、交通アクセスの改善等住環境の向上が認められるが、宅地供給は局地的・限定的なものとなっ ている。土地は１８０㎡前後で１，８００万円程度、中古戸建では３，５００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近年、相続税対策の２ＤＫを中心とするファミリー向けの共同住宅も混在するが、昨今の建築費高騰の下、元本価格に 見合う賃料水準で賃貸経営を行うことは困難であるため、収益還元法の適用は現実的でなく、適用しなかった。居住の 快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映する実証的かつ客観的な比準価格を妥当と判断し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南風原 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,600 円／㎡ [104.5] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 96,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口約４．１万人、津嘉山北土地区画整理事 業区域の地域開発や幹線道路網の改善等に伴 う地域経済の活性化、雇用情勢の改善等が期 待される。 地域要因に格別の変動はない 接面方位（北西）０％ 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％