別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 与那原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   与那原 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　高平　光一   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 99,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡与那原町字与那原島ノ前原３１２３番１ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ3 国道沿いに小規模店 舗等が建ち並ぶ商業 地域 北東18.5m国道 水道、下水 与那原町役場入口停 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １８．５ｍ国道 交通 施設 与那原町役場入口停 100m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに中低層店舗等が建ち並ぶ商業地域で、地域に格別の変動要因はないことから当面は現状を維持すると 予測する。需要は回復しつつあり、一方供給も少ないことから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幹線道路沿いにおける商業地域である。主な需要者は与那原町に地縁的選好性を有する個人事業者や地元 不動産業者が考えられる。東浜地区への顧客流出や新型コロナ感染症の影響もあって、収益性の回復は見込めない。そ のため需要は少ないが、供給も少ないため、結果として需給は均衡している。更地取引は散見される程度であり、中古 建物付きの取引が中心であるが、取引規模も様々であるため、取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 与那原町内に類似した商業地の取引事例が少なく、他の市町村の事例も採用せざるを得なかったが、試算した比準価格 は市場性を反映した実証的な価格で規範性は高い。当該地域は商業地域であるため、収益還元法は適用すべき手法であ るが、昨今の建築費高騰により純収益がマイナスとなるため、収益還元法を適用することは断念した。本件においては 、規範性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸満 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [124.4] [100.0] 100 98,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業の回復などにより不動産の収益性が向 上し、住宅地や商業地の土地需要は堅調で不 動産市況は新型コロナの影響を脱しつつある 。 観光業の復調等により、不動産の収益性は回 復しつつあることから、需要は堅調で、新型 コロナの影響から回復している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％