別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 与那原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   与那原 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　高平　光一   TEL.

鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡与那原町字与那原須利原２９４０番３ ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西5m町道、北西側道 水道、下水 与那原停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　５ｍ町 道 交通 施設 与那原停北西方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心として空地も散見される住宅地域である。地域に格別の変動要因はないことから当面は現状を維 持すると予測する。新型コロナの影響はあまりなく、相対的割安感から一定の需要が認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は与那原町を中心とする住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する地元住民が中心であるが、町外か らの転入も認められる。東浜地区との比較において、当該地区の需要は若干弱い面もみられるが、相対的な割安感から 、一定の需要は認められるほか、新型コロナ感染症の影響を大きく受ける地域ではないため、地価は上昇傾向にある。 土地取引の価格帯は３００㎡程度で、３０００万円から２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象不動産と類似した住宅地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性 は高い。この地域は共同住宅が散見されるが、昨今の建築費高騰により収益性が見いだせないことから収益還元法を適 用することは断念した。本件においては、規範性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を考慮のうえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南風原 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,600 円／㎡ [104.5] 100 100 [101.0] 100 [137.0] [103.0] 100 69,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業の回復などにより不動産の収益性が向 上し、住宅地や商業地の土地需要は堅調で不 動産市況は新型コロナの影響を脱しつつある 。 住宅地に対する新型コロナの影響は比較的小 さく、他の地域との比較において割安感が認 められ、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％