別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 与那原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   与那原 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　平良　修   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡与那原町字板良敷当添原７２５番１ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 ＲＣ1 中規模戸建住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東5m町道 水道、下水 当添停 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 当添停　北東方 230m 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 与那原町西部や隣接する南城市佐敷を中心とした地域で幹線道路整備が行われており、利便性の向上が期待出来 る。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は与那原町及び隣接市町の住宅地域が中心と判断した。需要者は町内居住者が中心であるが、周辺市町から の転入者も見られる。与那原町西部や隣接する南城市佐敷を中心とした地域の幹線道路整備や開発に伴う利便性向上に より、需給動向は強含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は土地が総額１，０００万～１，５００万円程度、新築 戸建住宅は３，０００万～４，０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。近隣地域及び その周辺はアパートも介在する地域であるが、投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格の試算は 行わなかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に取引が成立することが一般的と認められる。従って 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,800 円／㎡ [103.4] 100 100 [102.0] 100 [ 88.1] [100.0] 100 53,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気回復への期待感もあり町内住宅地の 需要が高まっている。人口は減少、世帯数は 増加、高齢化率は上昇傾向にある。 与那原町西部や隣接する南城市佐敷を中心と した地域で幹線道路整備が行われており、利 便性が徐々に向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％