別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 中城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中城 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　玉那覇　兼雄   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡中城村字新垣前原１７８番 ②地積 　(㎡) 544   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ1 住宅、農家住宅等が 多い既成住宅地域 北東4.5m村道 水道 新垣停 190m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   170 ｍ、南    80 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に位置する既成集落 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ村道 交通 施設 新垣停　東方 190m 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地としての使用が標準的使用で、今後も現状維持で推移していくものと思料される。地縁的選好による 需要者が中心であるが、市街地の需給動向は堅調に推移しており、調区内宅地へ外延的影響を及ぼしている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当村を中心として隣接市町等の中南部を圏域とする。需要者の中心は、地縁者、那覇市等の中南部を通 勤圏とする戸建住宅志向の中所得者層がメインで、村外からの転入者もある。住宅需要は底堅く、村内の市街地はもと より、調区内宅地へも外延的影響を及ぼしていると思料される。土地は規模にもよるが２，２００万円前後、中古物件 は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅で占められた既成集落地域にあって、収益物件は皆無で賃貸市場は成立していないため、収益価格 は試算しなかった。価格形成は自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格決定がなされるため、市 場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの経済社会活動再開に伴う需要 急増が想定されるものの原材料等の物価上昇 が、需要者マインドに及ぼす影響が懸念され る。 特段の変動要因はないが、供給は限定的で、 相対的割安感から需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％