別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 嘉手納 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉手納 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　兼徹   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 99,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡嘉手納町水釜６丁目３７３番１８６ ｢水釜６－７－３｣ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5m町道 水道、下水 水釜停 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　　 ５ｍ町道 交通 施設 水釜停西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が多く見られる区画整理地内の住宅地で、地域にかかる変動要因もない。地価は、コロナ禍からの脱 却までには時間を要するものの、町内でも人気のある水釜地区、及び、宅地の希少性を反映し、安定的に推移。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉手納市内及び、隣接する町村の住宅地全域と考えられ、主な需要者は、町内の居住者である。尚、当 該地域は、区画整理地区内に存するほか、絶対的土地供給量が少ないこともあって売手市場の色合いは強く、更にコロ ナ禍からの回復の兆しも見られることから、地価の値下がり感はない。地価は、更地価格で２５００万円前後が需要の 中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと考えられる。一方、収益価格は、近隣地域が、低 層の一般住宅を中心とする、住宅地域という事もあり、賃貸市場からのアプローチが困難となっている為、今回は、収 益還元法の採用を見送った。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に現下の経済情 勢・不動産市場をも勘案し、鑑定評価額を２４，３００，０００円・㎡当たり９９，８００円と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,500 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [ 90.5] [103.0] 100 99,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 嘉手納町の地価は、全用途で回復の兆しも見 られ、住宅地では地縁的選好性、商業地では 、その希少性等も相まって、不動産市況に後 退感はない。 近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ す事業等は認められない。 地域的需要の属性との関連から、単価と総額 との兼ね合いが大きな意味を持つ。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％