別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 読谷 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   読谷 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　喜久里　操   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 78,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡読谷村字伊良皆東佐久原２６８番４外 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 ＲＣ2 店舗、銀行、一般住 宅等が混在する近隣 商業地域 南東16.5m県道、背面道 水道、下水 伊良皆停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６．５ｍ県道 交通 施設 伊良皆停　北東方近接 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測。地価は供給が少なく、値頃感もあるが、 村内の新興の商業地域に顧客が流出している面もあり、当面はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、読谷村内及び本島中部の周辺市町村の商業地域で、特に幹線道路沿いの商業地域との代替性が強いもの と判断した。需要者は、村内外の法人又は個人事業者が中心である。村内では、区画整理事業地区内の新興の商業地域 を中心として、需要は堅調であるが、商業地域が形成されている地域が限定的で、供給は少ない。同一需給圏内の取引 では、立地条件や画地規模により価格帯がまちまちであるため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い事例を中心に試算しており、市場の実勢を反映した実証的な価格が求められたものと思料され る。収益価格については、建築費高騰の影響を受け、当該地域では建物の投資採算性に見合う賃料の収受が困難と判断 したため、試算を割愛した。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,200 円／㎡ [106.0] 100 100 [100.0] 100 [131.2] [100.0] 100 78,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ収束にはいまだ至っていないが、 県内経済は持ち直しの動きも見られ、村内の 不動産市況も回復に対する期待感が高まって いる。 地域要因に格別の変動はない。値頃感がある が、村内の新興の商業地域に顧客が流出して いる面もあり、地価はほぼ横ばい傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％