別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 読谷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   読谷 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　松永　力也   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡読谷村字高志保高志保原１７８番３ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m村道 水道 宇座公民館前停 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南   200 ｍ、北   290 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ村道 交通 施設 宇座公民館前停　南東 方 260m 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成した地域で、今後も現状を維持するものと予測する。県道背後の閑静な住環境を持ち需 要は底固く安定している。コロナ渦の影響も限定的で地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、読谷村全域及び隣接町村住宅地全域と判断した。需要者の中心は３０～４０代の村内在住者が中心で隣 接町村のほか別荘地として県外からの転入者も若干見受けられる。地縁性が強く親族間取引も多いが、近年集落外縁で は県外需要者の流入も認められる。コロナ禍の影響で不動産市況は模様眺めの状況にあるが住宅地需要は比較的旺盛で 、土地は１，０００万～２，０００万程度、新築建売で３，０００～４，０００万円が取引の中心と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は　読谷村内の価格形成要因の類似性の高い事例を採用しており、求め得た査定価格の規範性は高い。収益価 格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は非適用とした。よって快適性を重視する住宅 地域であることから自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるの で比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [102.0] [102.0] 100 51,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済新型はコロナ感染症縮小から回復傾 向にあり、読谷村内の不動産市況においても 地域差はあるが徐々に上昇基調で推移してい る。 県道背後の既成住宅地域で熟成しつつある。 各種利便施設等への接近性は概ね良好で選好 性は比較的高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％