別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南城 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南城市大里字稲嶺西謝原２１２７番１４２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な分譲住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 西謝原停 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 西謝原停　南東方 170m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された住宅団地として成熟している。地域要因に特段の変動はなく、土地利用は当面、現状を維持す ると予測する。新型コロナ感染症の影響は少なく、引き合いは当面、強まるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の住宅地域一円であり、戸建住宅を中心とする住宅地と比較的強い代替・競争関係が認められる。区 画整然とした大規模な戸建分譲団地で、建物はやや古いものの、商業施設が比較的近く、住環境は良好である。需要者 は地縁者のほか、他の南部圏域からの移入者も認められる。新型コロナ感染症の影響も少なく、需要の中心となる価格 帯は土地で１千万円強程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連性の高い事例を採用し、市場参加者の観点から各要因を比較しており、実証的な価格が得られた ものと判断する。一方で、当該地域はアパート等の収益物件がほとんどなく、自己居住用目的の取引がほとんどであり 、賃貸市場の形成が弱いため、収益価格は適用しなかった。よって、比準価格を採用し、市場動向に基づく検証を加え 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの行動制限が弱まり、景気上昇へ の期待は高まっているが、物価高等への懸念 もある。南城市の人口は増加傾向にある。 ４０年以上前に開発された住宅団地で、北西 側の県道沿いの商業地が熟成し、居住の利便 性は上向いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％