別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南城 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南城 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南城市佐敷字津波古東原２１４番 ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,100) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 南東3.4m市道、背面道 水道、下水 馬天入口停 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北、　３ ．４ｍ市道 交通 施設 馬天入口停　南西方 120m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既存の住宅地域で、土地利用に影響する要因の変動は特になく、当面は現況の利用を維持 すると思われる。新型コロナ感染症の影響は少なく、引き合いは安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の住宅地域であり、既存集落内の住宅地と特に強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は、地 縁のある家族世帯であるが、値ごろ感があるため、木造建物付で販売する目的で分譲業者が参入してくる例も一部に見 受けられる。需要の中心は土地総額で１千５百万円弱、中古住宅付で２千５百万円弱程度である。新型コロナ感染症の 影響は比較的軽微であった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心としており、収益目的での取引やアパートの立地はほとんど認められない。賃貸市場の形成 の程度も弱いため、収益価格の適用を断念した。比準価格は代替性の高い事例を採用しており、市場参加者の観点から 補修正を行ったため、実証的な価格が得られたと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,800 円／㎡ [103.4] 100 100 [102.0] 100 [126.9] [102.0] 100 38,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの行動制限が弱まり、景気上昇へ の期待は高まっているが、物価高等への懸念 もある。南城市の人口は増加傾向にある。 幹線背後の既存集落で、細街路が多い。古い 戸建住宅を中心とするが、分譲業者らの新築 も散見されるようになった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％