別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮古島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲程　通秀   TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 8,820 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市上野字野原東方原１１０４番 ②地積 　(㎡) 613   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ1 農家住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南東5m市道、北東側道 水道 野原公民館前停 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   180 ｍ、南    40 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 野原公民館前停　南東 方 120m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域であり、地域要因の特段の変動も認められず、当面は現状を維持して推移すると予測する。 新型コロナの回復期待感や値頃感から住宅地需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,820 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮古島市上野地区を中心に、宮古島市中央部に存する戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域の圏域である。需要者 は宮古島市内外の給与取得者が中心である。新型コロナの影響が和らぎ、日常生活への回復期待感から不動産取引に改 善の兆しも見られ、需要動向は回復傾向にある。中心となる価格帯は、土地４００万～５００万円程度が中心であり、 新築戸建住宅はあまり見られないが、総額２５００万～３５００万円程度の取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な需要者は自ら居住することを目的に、快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うものと判断する。周辺にお いて賃貸市場が熟成しておらず、賃料水準等の把握が困難であるため、収益還元法を非適用とした。比準価格は近年の 新型コロナによる不動産市場動向を反映して求められた価格であり、市場実勢を反映した説得力のある価格と判断する 。本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮古島 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,280 円／㎡ [114.0] 100 100 [104.0] 100 [ 82.3] [103.0] 100 8,620  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や世界情勢の今後の動向に不安が残る が、新型コロナの回復期待から観光、個人消 費は緩やかに持ち直しており、不動産市場も 回復傾向にある。 地域要因に変化はないが、新型コロナの回復 期待感から、住宅地需要は改善傾向にある。 地域環境は当面も現状を維持して推移すると 予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +18.4 ％  ％