別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮古島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人   TEL.

鑑定評価額 9,530,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字下里大原８４２番１ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ学校に近い住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 元うえの停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 元うえの停　北東方 150m 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、県道１９０号線北東側背後の低層住宅地地域として熟成し、地域要因に格別の変動はないため、当 分の間は現状を維持すると予測する。地価は旧平良市内の住宅地需要の底上げから上方調整過程にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市立平良第一小学校を起点に半径約２㎞一円の既成住宅地域。需要者の中心は自己の居住用不動産市場に 参入する隣地所有者、地域事情に精通する周辺住民及び不動産業者等が想定される。歴史的に血縁・親族等の集中する 地縁的選好性の強い既成住宅地域で、需要の強弱は買希望は普通程度、売物件は概して少なく、一般取引は機会的であ る。土地は２５０㎡前後で１，０００万円程度、中古戸建では２，６００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧平良市中心部の一方路等の多い街路条件に劣る既成住宅地域で、標準地の画地規模においては賃貸経営は困難で、地 域特性も自用目的での取引が中心であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は需要者が重視する居住の 快適性・利便性に着目して適切に補修正及び要因比較を行った上で試算されており、市場特性との適合性及び説得力は 高い。本件では、市場の実態を反映する実証的かつ客観的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口約５．６万人、宮古郡の中心都市として 発展し、先行き不透明な景気動向から離島経 済の雇用情勢は不安定で需要者行動は個別具 体的である。 地域要因に格別の変動はない 接面方位（北東）０％ 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％