別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮古島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗   TEL.

鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字東仲宗根ソデ山８７１番１１ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南東4m市道 水道 大阪自店前停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣に令和元年７月図書館及 び中央公民館の複合施設であ る未来創造センター開館 街 路 基準方位北　４ｍ　 市道 交通 施設 大阪自店前停　北西方 200m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に近い平良地区の既存住宅地域であり、生活利便性の高さから需要は堅調である。周辺に保育園やク リニック等が開業しており、今後も利便性を向上させながら成熟度を増していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平良地区の中心市街地及び市街地近郊の住宅地域である。典型的需要は自己使用を目的とした市内在住 の一次取得者及び、県外需要者も一部で見られる新型コロナの影響が弱まり景気回復の兆しが見られる中、利便性の高 い平良地区市街地エリアについては、島内外からの需要が底堅く、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯 は２５０㎡程度で８００万円～１０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は新型コロナ発生後の市況を反映し代替競争関係のある事例を採用する事で、取引市場の実態を反映した実証 的な価格が求められた。一方、建築費高騰などにより経済合理的な賃貸経営が困難と判断し、収益還元法の採用は断念 した。需要者は自己使用を目的とした個人であり、居住環境や市場での取引相場から意思決定を行う傾向にある。よっ て、代表標準地との検討を考慮の上、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮古島 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,800 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [115.0] [102.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や原油高による物価上昇が続く一方で、 新型コロナの影響が弱まり、観光需要の回復 が見られ、県内経済は持ち直している。 新型コロナの影響が弱まる中、利便性の高い 平良地区中心市街地周辺の住宅地に対する需 要は底堅く、県外需要も取込み地価は上昇傾 向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％