別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮古島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　喜久里　操   TEL.

鑑定評価額 9,420,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字西里前比屋２７３番 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 沖銀前停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 沖銀前停　北東方 300m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測。地価は需要が堅調で、供給が少ないこと から、上昇傾向で推移するものと予測するが、コロナ禍の影響等今後の動向に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮古島市平良地区の市街地及びその周辺の住宅地域と判断した。需要者は、島内の居住者が中心である が、島外や県外からの転入者も見られる。島内の住宅地域において、コロナ禍の影響で取引に慎重姿勢が見られていた が、回復に対する期待感から、取引動向は回復傾向にある。近隣地域は、中心市街地の住宅地域で、利便性が高く、需 要は堅調である。土地は総額５００～１５００万円程度、新築戸建住宅は総額３０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は戸建住宅が中心で、地域内で収受可能な賃料水準や昨今の高騰した建築費を考慮すれば経済合理的な賃貸 経営が困難と判断されるため、収益価格は試算しない。居住の快適性や生活の利便性を重視する住宅地域であることか ら、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検 討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮古島 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,800 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [ 82.8] [101.0] 100 47,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ収束にはいまだ至っていないが、 県内経済は持ち直しの動きも見られ、市内の 不動産市況も回復に対する期待感が高まって いる。 既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はな い。需要は堅調で、供給が少ないことから、 地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％