鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

うるま 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５うるま -86	うるま市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西35m県道、中間画地		（都）準住居地区計画等 (70,200)
b	公０５うるま -88	うるま市		更地	（　）	ほぼ長方形	南13.5m市道、中間画地		（都）２中専 (70,200)
c	調０４うるま -13	うるま市		更地	（　）	長方形	北西26.4m県道、中間画地		（都）商業地区計画等 (100,400)
d	調０４うるま -113	うるま市		更地	（　）	台形	北西33m県道、中間画地		（都）準住居 (70,200)
e	調０４うるま -112	うるま市		更地	（　）	ほぼ整形	東23m県道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,234	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,438	100 [ 91.0]	83,998	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,000
b	(　 ) 60,274	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	59,981	100 [ 76.0]	78,922		78,900
c	(　 ) 71,138	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	94,471	100 [ 116.7]	80,952		81,000
d	(　 ) 75,519	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,180	100 [ 90.5]	85,282		85,300
e	(　 ) 66,551	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	67,909	100 [ 85.0]	79,893		79,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,800 円／㎡]

うるま 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,895,396	496,086	1,399,310	965,700	433,610	（　0.9743） 422,466	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	9,601,500 円　　　　（　 30,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

うるま 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	100.00	Ｓ1	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	317 ㎡	16.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗一棟貸し。駐車場込の賃料想定。容積率消化不十分。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

低層店舗としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,646	164,600	2.0	329,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		164,600		329,200
								0

⑨年額支払賃料	164,600 円　×　12ヶ月　＝　 1,975,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,975,200 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 82,958 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,892,242 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	329,200 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,154 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,895,396 円　　　　（　 5,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	うるま公０３賃３５　　　　-5	1,571 ( 1,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,964	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,649 円/㎡　月額支払賃料（　 1,646 円/㎡）　基準階 1 F B
b	うるま公３０賃１５　　　　-1	1,293 ( 1,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,649
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

うるま 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,000 円	14,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	104,686 円	1,975,200　×　　　　 5.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 101,500 円	14,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	14,500 円	14,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,500 円	14,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 496,086 円　（　　　　　　 1,565 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9743

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	965,700 円（　　　　　 3,046 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,895,396 円
②総費用	496,086 円
③純収益　①－②	1,399,310 円
④建物等に帰属する純収益	965,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	433,610 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	422,466 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,333 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,601,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
うるま 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

うるま 5-4

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　半場　吉朗

TEL.

鑑定評価額

26,200,000 円

１㎡当たりの価格

82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	うるま市みどり町３丁目２１番１０｢みどり町３－２１－１５｣				②地積　(㎡)	317 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗兼共同住宅等の連たんする県道沿いの商業地	南西18m県道	水道、下水	西田場停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

平成３年に換地処分された区
画整理事業地内

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

西田場停近接

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、周辺区画整理地内の成熟の進展に伴い、繁華性が向上してきていたため、長期
的には低層店舗等の集積が緩やかに進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内幹線道路沿いの路線商業地域の存する圏域。典型的な需要者としては、県内事業者及びチェーン店舗
の出店を企図する県外需要者も一部で認められる。周辺区画整理地内の成熟が進み、繁華性が向上しており、新型コロ
ナの影響が弱まり景気回復の兆しが見られる中、地価は上昇傾向に転じている。取引の中心価格帯は、土地は３２０㎡
程度で２３００万～２８００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係が成立する路線商業地の取引であり、新型コロナ発生後の市況を反映した事例を採用する事
で、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は建築費の高騰及びそれに対応する賃料水
準の上昇が伴っていないことから低位に試算されたと思料する。以上より、市場性を反映した比準価格の妥当性を認め
、これを標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安や原油高による物価上昇が続く一方で、
新型コロナの影響が弱まり、観光需要の回復
が見られ、県内経済は持ち直している。

新型コロナの影響が弱まる中、周辺区画整理
地内の成熟が進んでおり、堅調な消費を背景
に地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

うるま 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５うるま -86	うるま市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西35m県道、中間画地		（都）準住居地区計画等 (70,200)
b	調０４うるま -84	うるま市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m県道、南西9m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	調０４うるま -38	うるま市		更地	（　）	ほぼ台形	北東8.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,234	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,438	100 [ 94.0]	81,317	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,300
b	(　 ) 105,537	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	103,929	100 [ 120.0]	86,608		86,600
c	(　 ) 69,630	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,789	100 [ 85.7]	83,768		83,800
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,500 円／㎡]

うるま 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,014,001	584,440	1,429,561	1,025,640	403,921	（　0.9743） 393,540	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	8,944,091 円　　　　（　 28,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

うるま 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	110.00	Ｓ1	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	317 ㎡	16.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗、駐車場込み一棟貸しを想定。容積率を完全消化しないことが経済合理性が高いと判断した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	100.0	110.00	1,590	174,900	2.0	349,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		174,900		349,800
								0

⑨年額支払賃料	174,900 円　×　12ヶ月　＝　 2,098,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,098,800 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 88,150 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,010,650 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	349,800 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,014,001 円　　　　（　 6,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	うるま公０４賃４３　　　　-5	1,869 ( 1,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,869	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,593 円/㎡　月額支払賃料（　 1,590 円/㎡）　基準階 1 F B
b	うるま公０３賃３５　　　　-5	1,571 ( 1,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,571
c	うるま調０２賃１２　　　　-7	2,238 ( 2,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,769

うるま 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,400 円	15,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	104,940 円	2,098,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 248,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 107,800 円	15,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	15,400 円	15,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,400 円	15,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 584,440 円　（　　　　　　 1,844 円／㎡）　　（経費率　　 29.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9743

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,025,640 円（　　　　　 3,235 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,014,001 円
②総費用	584,440 円
③純収益　①－②	1,429,561 円
④建物等に帰属する純収益	1,025,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	403,921 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	393,540 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,241 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,944,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,200 円／㎡）