別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 うるま 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　松永　力也   TEL.

鑑定評価額 8,060,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市石川１丁目１１８番７ ｢石川１－５２－３６｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:1.5 店舗兼住宅 ＲＣ3 店舗、事務所、飲食 店等が建ち並ぶ商業 地域 南東18m県道 水道、下水 石川電話局前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記するべき事項はない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 石川電話局前停近接 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 飲食店等の多く見られる既存商業地で、駐車場施設の不足のため店舗敷地としての需要は弱く既存建物の老朽化 等から入居者の需要も弱いが新型コロナの影響が徐々に弱まり地価は若干の上昇傾向にあるものと判断する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、うるま市石川を中心とする市内の幹線道路沿いの路線商業地域と認められる。需要者の中心は市内法人 や個人事業者が主で市外や県外からの需要は少ない。近隣地域は戦後急速に形成された既存商業地域で、近年は背後地 の人口減少及び駐車場の不足により衰退を辿ってきた。しかし近年では建物の建替えが徐々に進み、コンビニ店や飲食 店等の出店も徐々に見られるなど地価は徐々に上昇傾向にあったがコロナ禍の影響で市場は停滞している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、うるま市内の主要幹線路沿いの用途性及び価格形成要因の類似した事例から求められており、規範性及び 類似性は高いものと判断される。収益価格は、近年高騰する建築費や土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事 などから賃貸経営は困難と判断し収益還元法の適用は行わなかった。よって鑑定評価額は、規範性が高く市場性を反映 した比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま 5-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [147.1] [100.0] 100 55,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナ感染症縮小から回復傾 向にあり、うるま市内の不動産市況において も地域差はあるが徐々に上昇基調で推移して いる。 うるま市石川の幹線道路沿線にある路線商業 地域で大型商業施設への顧客流出も認められ るが影響は限定的で地価は概ね底固く推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％