別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 うるま -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　松永　力也   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市字高江洲西繁多原９２９番２ ②地積 　(㎡) 321   (          2)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 ＲＣ1 一般住宅が多く空地 も混在する住宅地域 北東7m市道、南東側道 水道、下水 志林川停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記するべき事項はない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 志林川停　南東方 270m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の旧来からの既成住宅地域で今後も住宅地としての良好な環境を継続していくものと判断する。コロナ 禍の影響は限定的で地価は横這いから若干の上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はうるま市旧具志川地区の既成住宅地を中心に、市内全域を圏域とする。需要者の中心は３０～４０代の市 内居住者が主で、近隣市町村からの転入者も比較的見られる。国道背後の既成住宅地域で、各種利便施設等にも比較的 近接する地域である事から選好性は高いがコロナ禍の影響で市場は買控え等停滞している。土地は３００㎡程度で１， ５００万円前後、新築住宅で概ね２，５００～３，０００万円前後の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格形成要因の類似性の高い事例を採用しており、求め得た査定価格の規範性は高い。収益価格は、賃貸 物件の少ない地域で、また近年高騰する建築費に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は非適用とした 。快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されること が一般的と認められるので、比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [109.3] [104.0] 100 48,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナ感染症縮小から回復傾 向にあり、うるま市内の不動産市況において も地域差はあるが徐々に上昇基調で推移して いる。 旧来からの既成住宅地域であり、道路の系統 連続性はやや劣るが利便施設等への接近性は 概ね良好で選好性は比較的高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％