別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 うるま -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　平良　修   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市石川東恩納長嶺原７５２番２ ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅等の 建ち並ぶ住宅地域 南4.5m市道 水道、下水 美原入口停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 美原入口停　北西方 200m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 東恩納地区の人口・世帯数は増加傾向で、値頃な既存住宅地への選好性は高まっており、地価は上昇傾向で推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はうるま市旧石川地区の中心市街地周辺の既成住宅地域を中心としたうるま市内の住宅地域と判断した。需 要者は市内居住者が中心である。東恩納地区の人口・世帯数は増加傾向で、値頃な既存住宅地への選好性は高まってお り、需給動向は強含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は土地が総額８００万～１，５００万円程度、新築戸建住 宅は２，５００万～３，５００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。近隣地域及び その周辺はアパートも介在する地域であるが、投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格の試算は 行わなかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に取引が成立することが一般的と認められる。従って 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,400 円／㎡ [102.4] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [103.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気回復への期待感もあり市内住宅地の 需要が高まっている。人口、世帯数は増加、 高齢化率は上昇傾向にある。 熟成した住宅地域で、東恩納地区の人口・世 帯数は増加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％