別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 うるま -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市石川東恩納前原７２２番１０ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ1 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南西6m市道 水道、下水 前原停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 軍用地返還跡地の開発地 街 路 基準方位北　６ｍ　 市道 交通 施設 前原停　南西方 200m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。うるま市内の区画整然とした居住環境の良 好な住宅地に対する需要は堅調であり、周辺住宅需要を取込み今後も現状の利用が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石川地区を中心とするうるま市内の住宅地域の存する圏域。典型的需要者としては個人による自己使用目 的の一次取得者が中心で、一部に転入需要も認められる。新型コロナの影響が弱まり景気回復の兆しが見られる中、区 画整然とした良好な居住環境が保たれている住宅地については、需要が底堅く地価は上昇傾向で推移している。取引の 中心価格帯は、土地については３００㎡前後で１０００万円～１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係が認められる取引事例を採用し、さらに新型コロナ発生後の市況を反映した事例を採用する事 で、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。収益価格については、居住の快適性が重視される住宅地域 であり、経済合理的な賃貸経営を行い得る賃貸用建物の想定が困難であったため、収益還元法の適用を断念した。よっ て、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,400 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [ 76.8] [101.0] 100 38,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や原油高による物価上昇が続く一方で、 新型コロナの影響が弱まり、観光需要の回復 が見られ、県内経済は持ち直している。 新型コロナの影響が弱まる中、値ごろ感のあ る区画整然とした居住環境の良好な住宅地に 対する需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％