鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊見城 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４豊見城 -2	豊見城市		建付地	（　）	不整形	南13m市道、中間画地		近商 (68,161)
b	公０４南風原 -3	島尻郡南風原町		建付地	（　）	不整形	北東49m国道、中間画地		準住居 (60,200)
c	公０５八重瀬 -28	島尻郡八重瀬町		更地	（　）	不整形	東6m町道、北6m、二方路		準住居地区計画等 (60,240)
d	調０４Ｂ那覇 -25	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、北東4m、角地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,042	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	134,026	100 [ 85.5]	156,756	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 132,807	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	142,916	100 [ 89.8]	159,149		167,000
c	(　 ) 114,913	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	116,638	100 [ 77.2]	151,085		159,000
d	(　 ) 119,423	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	116,093	100 [ 76.5]	151,756		159,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

豊見城 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地は、マンション適地（素地）と判断されるため、デベロッパーサイドからの投資採算性が主に考慮されることから、本件では、賃貸市場からのアプローチは差し控えた。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用をマンション適地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,814,694,400	2,251,220,815	13	512,000	7,000.00	245,000	9,330.00
⑧開発法による価格	563,473,585 円　　　　（　 159,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊見城 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,551 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,551.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
800.00 ㎡	9,330.00 ㎡	8,120.00 ㎡	1,210.00 ㎡	7,000.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 91 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 22.5 ％）	（ 262.7 ％）	（ 228.7 ％）	（ 34.1 ％）	（ 75.03 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居地区計画等	70 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	57.5 ｍ 64.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

512,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 512,000 円／㎡　　×　　 7,000.00 ㎡　　＝　　　　 3,584,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,584,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 245,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 252,350 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 252,350 円／㎡　　×　　　 9,330.00 ㎡　　＝　　　　 2,354,425,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,584,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 358,400,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,712,825,500 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	179,200,000 円	( 5 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 163,502,080 円
	販売総額(2期)	179,200,000 円	( 5 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 150,707,200 円
	販売総額(3期)	3,225,600,000 円	( 90 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 2,500,485,120 円
収入合計		－	－	－	－	2,814,694,400 円
支出	建築工事費(1期)	470,885,100 円	( 20 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 438,488,205 円
	建築工事費(2期)	470,885,100 円	( 20 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 400,063,981 円
	建築工事費(3期)	1,412,655,300 円	( 60 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,095,090,389 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	179,200,000 円	( 50 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 166,871,040 円
	販売管理費(2期)	179,200,000 円	( 50 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 150,707,200 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,251,220,815 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,814,694,400 円　　－　　　　　　 2,251,220,815 円　　＝　　　　　 563,473,585 円 159,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊見城 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊見城 -5

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　大城　直哉

TEL.

鑑定評価額

565,000,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊見城市字豊崎１番１１９８				②地積　(㎡)	3,551 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) （その他）地区計画等 (70,300)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ14	高層マンションが建ち並ぶ新興住宅地域	南東20m市道、三方路	水道、ガス、下水	アウトレットモールあしびなー前停 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 290 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

アウトレットモールあ
しびなー前停　南東方
460m

法令

規制

１住居
(70,300)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

マンションが建ち並ぶ地域として熟成しつつある。良好な住環境や利便性から需要は底堅さを維持しているが、
建築資材等の高騰により投資採算性の低下もうかがえ、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 159,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、本島中南部のマンション適地の存する圏域で、主たる需要者は県内外のマンション開発業者と判断され
る。同一需給圏内のマンションの需要はコロナ禍を経ても底堅さを維持し、特に接近性や環境条件を備えた地域の需要
は堅調で、かつ希少性も高いが、資材価格の高止まり等から、投資採算性への影響が見られる。取引規模等で価格帯に
ばらつきがあるが、土地は３０００㎡程度、総額で４億５０００万円から６億円と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性を有する事例に基づき試算したもので実証的な価格であるが、市場参加者の観点から見た規範性の
高い事例が少ないため、相対的な信頼性がやや劣る。一方、開発法による価格は開発業者の投資採算性に着目した価格
で、マンション適地という特性から、典型的な需要者は投資採算性に基づき意思決定するものと判断される。以上より
、説得力が高い開発法により求めた価格を重視し、比準価格を参考に止め、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊見城市の人口及び世帯数は増加傾向で推移
している。コロナ禍からの景況回復感も見ら
れ宅地需要は堅調である。

資材価格の高止まり等はあるものの、素地需
要は底堅さを維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊見城 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０４豊見城 -34	豊見城市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西30m県道、南東4m、角地		準住居 (70,200)
b	調０４Ｂ那覇 -25	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、北東4m、角地		１中専 (70,200)
c	公０５浦添 -16	浦添市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区画街路、中間画地		２住居 (60,240)
d	調０４浦添 -33	浦添市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西16.5m県道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,006	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	169,587	100 [ 110.4]	153,611	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 119,423	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	116,093	100 [ 77.6]	149,604		157,000
c	(　 ) 190,536	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	195,490	100 [ 132.2]	147,874		155,000
d	(　 ) 113,436	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	131,712	100 [ 80.8]	163,010		171,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

豊見城 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			大規模公共事業により造成された新市街地であり再調達原価の適切な査定が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		マンション適地（素地）として判断されるため、デベロッパーサイドからの投資採算性が主に考慮されることから、本件では、賃貸市場からのアプローチは差し控えた。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,955,229,191	2,389,861,335	13	547,000	7,076.16	268,000	9,277.75
⑧開発法による価格	565,367,856 円　　　　（　 159,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊見城 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,551 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,551.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
795.52 ㎡	9,277.75 ㎡	8,074.52 ㎡	1,200.00 ㎡	7,076.16 ㎡	ＲＣ・14F ( 91 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 22.4 ％）	（ 261.3 ％）	（ 227.4 ％）	（ 33.8 ％）	（ 76.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居地区計画等	70 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	57.5 ｍ 64.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

547,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 547,000 円／㎡　　×　　 7,076.16 ㎡　　＝　　　　 3,870,659,520 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,870,659,520 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 268,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 276,040 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 276,040 円／㎡　　×　　　 9,277.75 ㎡　　＝　　　　 2,561,030,110 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,870,659,520 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 387,065,952 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,948,096,062 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	193,532,976 円	( 5 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 174,798,984 円
	販売総額(2期)	193,532,976 円	( 5 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 161,116,203 円
	販売総額(3期)	3,483,593,568 円	( 90 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,619,314,004 円
収入合計		－	－	－	－	2,955,229,191 円
支出	建築工事費(1期)	512,206,022 円	( 20 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 472,151,511 円
	建築工事費(2期)	512,206,022 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 426,411,513 円
	建築工事費(3期)	1,536,618,066 円	( 60 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,155,383,124 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	193,532,976 円	( 50 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 174,798,984 円
	販売管理費(2期)	193,532,976 円	( 50 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 161,116,203 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,389,861,335 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,955,229,191 円　　－　　　　　　 2,389,861,335 円　　＝　　　　　 565,367,856 円 159,000 円／㎡