別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊見城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　井澤　康   TEL.

鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 72,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字伊良波伊良波原７８番 ②地積 　(㎡) 344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (60,100) 1.2:1 住宅 ＲＣ3 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 東4.5m市道、背面道 水道 伊良波停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 伊良波停北東方 300m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。住宅地需要は那覇市から比 較的割安な周辺市町へ拡がっており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊見城市及び周辺市町の住宅地域である。同圏内に居住経験がある等の地縁的選好性を有する個人が需要 の中心となる。新型コロナ感染症の影響による目立った取引の停滞等は無く、那覇市への接近性に優れており、那覇市 の住宅地と比べて値頃感があること等から、街路条件等がやや劣る既成住宅地域においても供給に対して相応の需要が 認められる。中心価格帯は総額で１，９００～２，５００万円程度の水準になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域やその周辺は一般住宅等を利用の中心とする住宅地域で、一般住宅の敷地としての取引等、自用目的の取引が 主であり、収益性に着目した取引は少ない。そこで本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,300 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [135.7] [102.0] 100 71,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の流行により県内景気は影 響を受けているものの、持ち直しの動きも見 られる。豊見城市の人口は微増傾向にある。 旧来からの住宅地域で、中核都市である那覇 市における住宅地の供給不足と価格上昇によ り、那覇市周辺にも住宅需要が拡がっている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％