別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊見城 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大嶺　克成   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字我那覇漢謝原３８３番５４ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模の一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 北6m市道 水道、下水 平和台団地入口停 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 平和台団地入口停　　 北方 330m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ４０年以上前に開発された戸建分譲地域である。隣接する区画整理地の熟成や新型コロナ感染症の影響の低下等 の要因から地価は上昇に転じた。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊見城市において価格水準が中位の住宅地域。主たる需要者は、豊見城市及び周辺市町に居住する戸建 住宅を購入する目的の個人であると判断した。４０年以上前に開発された戸建分譲地域である。隣接する区画整理地の 熟成や新型コロナ感染症の影響の低下等の要因から地価は上昇に転じた。主たる価格帯は、９５，０００円／㎡前後で あり、総額では１，７００万円前後、面積は１８０㎡前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、豊見城市の事情補正のない住宅地域の民間同士の取引事例に適切な補修正を行ったものであり、市場にお ける取引実態を反映し精度が高いと判断する。当該地域は、戸建分譲開発地域でかつ１低専に指定された地域であり、 賃貸共同住宅は殆どないため、収益還元法の適用を断念した。本件においては比準価格の精度は高いと判断し、一般的 要因の再度の分析を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　豊見城 -4                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     93,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊見城市の近年の人口は微増である。住宅地 における新型コロナ感染症の影響は低下して おり、先行きに明るさが増している。 古くに開発された戸建分譲団地である。東側 の区画整理地域の熟成が進むにつれ当該地域 の市場性も増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％ +0.6 ％