鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

沖縄 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５沖縄 -45	沖縄市		建付地	（　）	不整形	南東18m国道、中間画地		（都） (70,200)
b	調０４沖縄 -18	沖縄市		更地	（　）	ほぼ台形	北西28m県道、中間画地		（都）準住居 (70,200)
c	調０４沖縄 -44	沖縄市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西20m県道、南6m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	公０５うるま -28	うるま市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西35m県道、中間画地		（都）準住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,906	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	67,913	100 [ 74.3]	91,404	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	93,200
b	(　 ) 120,160	100 [ 110.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	114,698	100 [ 123.0]	93,250		95,100
c	(　 ) 93,203	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	90,897	100 [ 95.1]	95,580		97,500
d	(　 ) 81,792	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,101	100 [ 92.0]	90,327		92,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
b	限定価格	％／月 +0.19	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,300 円／㎡]

沖縄 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,250,913	1,369,576	3,881,337	2,392,170	1,489,167	（　0.9746） 1,451,342	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	33,752,140 円　　　　（　 41,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沖縄 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	808 ㎡	27.5 m x 29.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２店舗フロア想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

標準的仕様を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	95.0	237.50	1,920	456,000	2.0	912,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		250.00	95.0	237.50		456,000		912,000
								0

⑨年額支払賃料	456,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,472,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込の賃料を前提として賃料比準を行うため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,472,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 229,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,242,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	912,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,737 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,250,913 円　　　　（　 6,499 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	うるま調０２賃１２　　　　-7	2,238 ( 2,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,923 円/㎡　月額支払賃料（　 1,920 円/㎡）　基準階 1 F B
b	うるま公０２賃１５　　　　-1	3,851 ( 3,762)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [170.0]	100 [100.0]	2,265
c	沖縄公０３賃０８　　　　-1	2,083 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	1,973

沖縄 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,800 円	36,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	317,376 円	5,472,000　×　　　　 5.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 507,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 254,100 円	36,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,369,576 円　（　　　　　　 1,695 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,392,170 円（　　　　　 2,961 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,250,913 円
②総費用	1,369,576 円
③純収益　①－②	3,881,337 円
④建物等に帰属する純収益	2,392,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,489,167 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,451,342 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,796 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,752,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
沖縄 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

沖縄 5-4

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　竹内　優志

TEL.

鑑定評価額

76,400,000 円

１㎡当たりの価格

94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	沖縄市登川１丁目９番４｢登川１－９－６｣				②地積　(㎡)	808 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	低層店舗や店舗併用住宅が建ち並ぶ路線商業地域	北西22m国道、背面道	水道、下水	沖縄市農民研修センター前停 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 200 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

沖縄市農民研修センタ
ー前停　北東方
90m

法令

規制

（都）準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沖縄北ＩＣに程近い国道沿いの立地の為、近年店舗の出店が顕著で地域熟成度や繁華性が高まりつつある。今後
地域は、土地利用が進むことにより熟成度を高めつつ、推移してゆくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用とほぼ同じ沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は沖縄市内及び隣接のうるま市の幹線沿いに亘る商業地域。特にやや中心部から離れた路線商業エリアとの
代替競争関係が強い。需要者の中心は県内外で一定の画地規模を要する小売業、サービス業等を営む法人事業者。なお
近時は県外事業者の存在感が高まっている。高速ＩＣに程近い幹線道路沿線で交通量が多く、近年は店舗の出店が複数
見られ需要は堅調。需要の中心となる価格帯は土地８００㎡程度で７５００万円前後。建物込は幅があり把握が困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場では元本と果実の関係が希薄で、自己利用に伴う事業収益性等を賃料水準に十全に反映することが困難。結果
、低位な収益価格の説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は一定規模土地の効用に留意し、典型的需要者の観点より
広域的なエリアからの事例選択、補修性を適切に行い試算した。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性
を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　沖縄 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,200 円／㎡

[106.0]
100

100
[100.0]

100
[111.2]

[102.0]
100

94,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年春のサーキット場やアリーナ開業に伴い
、周辺でホテル等の建築が進められており、
市街地を中心に土地の高度利用が進みつつあ
る。

全国展開する国内大手資本の沿道型チェーン
店舗が近年複数出店した。その他既存施設の
改修や空地への建築計画も認められる。

二方路による選好性への影響はやや認められ
るも競争力の程度は概ね中位。なお当該競争
力の変動は特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

沖縄 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５沖縄 -63	沖縄市		更地	（　）	不整形	北東18.3m国道、南西6.8m、二方路		（都）商業 (90,378)
b	公０５沖縄 -45	沖縄市		建付地	（　）	不整形	南東18m国道、中間画地		（都） (70,200)
c	公０５沖縄 -2	沖縄市		底地	（　）	ほぼ正方形	北11m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	公０５うるま -88	うるま市		更地	（　）	ほぼ長方形	南13.5m市道、中間画地		（都）２中専 (70,200)
e	調０４沖縄 -44	沖縄市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西20m県道、南6m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,602	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	115,130	100 [ 109.1]	105,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 63,906	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	67,913	100 [ 75.2]	90,310		92,100
c	(　 54,441) 90,735	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	87,451	100 [ 95.5]	91,572		93,400
d	(　 ) 60,274	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	59,981	100 [ 78.3]	76,604		78,100
e	(　 ) 93,203	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	90,631	100 [ 98.4]	92,105		93,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,500 円／㎡]

沖縄 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、素地となる土地の標準的取得価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,188,017	1,354,962	3,833,055	2,392,170	1,440,885	（　0.9746） 1,404,287	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	32,657,837 円　　　　（　 40,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沖縄 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	808 ㎡	27.5 m x 29.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３テナント駐車場込みの賃貸を想定。地域の賃料水準等より、容積限度まで消化しないことが経済合理的と判断。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

想定建物の賃貸形式より標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	95.0	237.50	1,897	450,538	2.0	901,076
							0.0	0
～

～

～

～

計		250.00	95.0	237.50		450,538		901,076
								0

⑨年額支払賃料	450,538 円　×　12ヶ月　＝　 5,406,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料の為、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,406,456 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 227,071 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,179,385 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	901,076 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,632 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,188,017 円　　　　（　 6,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	沖縄公０４賃１５　　　　-1	2,537 ( 2,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,812	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,897 円/㎡）　基準階 1 F B
b	うるま公０４賃４３　　　　-5	1,869 ( 1,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,967
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沖縄 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,800 円	36,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	302,762 円	5,406,456　×　　　　 5.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 507,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 254,100 円	36,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,354,962 円　（　　　　　　 1,677 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,392,170 円（　　　　　 2,961 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,188,017 円
②総費用	1,354,962 円
③純収益　①－②	3,833,055 円
④建物等に帰属する純収益	2,392,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,440,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,404,287 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,738 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,657,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,400 円／㎡）