別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 沖縄 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沖縄 -8 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　玉那覇　兼雄   TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 61,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沖縄市嘉間良１丁目３３番５ ｢嘉間良１－２３－２７｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 ＲＣ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 嘉間良停 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 嘉間良停　北西方 800m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地として熟成しており、今後も現状維持で推移していくと思料される。市内において相対的な地位は低 く、地価水準は、安定的に推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、沖縄市を中心として、隣接する市町村も圏域とする。需要者は地縁者を主とするが、本島のほぼ中間に 位置することから広範囲に通勤圏をカバーしており、このため市外からの転入者もある。需給動向は堅調に推移してき たが、今般、コロナ禍における物価高騰等により様子見が伺え、市場マインドは慎重を期してる。中心となる価格帯は 、規模にもよるが土地は１，０００万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃料相場が土地建物価格に呼応して形成されておらず試算途中でマイナスとなったため、収益還元法の適用は断念した 。間口等の好条件に限定してアパート等も点在するが、標準的画地規模であれば自己使用目的の取引が支配的であり、 収益性は取引に当たって指標とならない。よって、代表標準地との検討を踏まえて、類似性等を吟味して求められた市 場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,500 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [145.9] [102.0] 100 61,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの経済社会活動再開に伴う需要 急増が想定されるものの原材料等の物価上昇 が、需要者マインドに及ぼす影響が懸念され る。 特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％