鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

沖縄 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０４沖縄 -2	沖縄市		建付地	（　）	不整形	北西7m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	調０４沖縄 -4	沖縄市		更地	（　）	不整形	北3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	調０４沖縄 -72	沖縄市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、東4.2m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	公０５沖縄 -65	沖縄市		更地	（　）	台形	東7m市道、北東4m、角地		（都）１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,680	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.2]	84,775	100 [ 94.0]	90,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	92,000
b	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	82,066	100 [ 88.3]	92,940		94,800
c	(　 ) 72,867	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	76,149	100 [ 88.0]	86,533		88,300
d	(　 ) 83,098	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	84,762	100 [ 88.9]	95,345		97,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -6.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,800 円／㎡]

沖縄 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,883,095	1,500,925	4,382,170	4,231,110	151,060	（　0.9775） 147,661	（ 4.5 - 0.5 ） 4.0％
	⑧収益価格	3,691,525 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沖縄 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	ＲＣ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	301 ㎡	21.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫの各階３戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	130.00	100.0	130.00	1,310	170,300	2.0	340,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		390.00	100.0	390.00		510,900		1,021,800
								0

⑨年額支払賃料	510,900 円　×　12ヶ月　＝　 6,130,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込の賃料を前提として賃料比準を行うため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,130,800 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 257,494 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,873,306 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,021,800 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,789 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,883,095 円　　　　（　 19,545 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	沖縄公０４賃０８　　　　-3	1,417 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,312 円/㎡　月額支払賃料（　 1,310 円/㎡）　基準階 2 F B
b	沖縄公０４賃０８　　　　-4	1,362 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	1,247
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沖縄 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	370,500 円	74,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	423,025 円	6,130,800　×　　　　 6.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 518,700 円	74,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	74,100 円	74,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,100 円	74,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,500,925 円　（　　　　　　 4,986 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 × 35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,231,110 円（　　　　　 14,057 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,883,095 円
②総費用	1,500,925 円
③純収益　①－②	4,382,170 円
④建物等に帰属する純収益	4,231,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	151,060 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	147,661 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,691,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
沖縄 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

沖縄 -3

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　仲本　兼徹

TEL.

鑑定評価額

27,800,000 円

１㎡当たりの価格

92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	沖縄市諸見里１丁目５０番２｢諸見里１－３７－３｣				②地積　(㎡)	301 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南東5.8m市道	水道、下水	諸見停 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 30 ｍ、南 110 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　　
５．８ｍ市道

交通

施設

諸見停北西方

500m

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅等が多い住宅地域として熟成しており、とりたてて、地域にかかる変動要因もない。地価は、コロナ禍
からの回復基調も見られるも、不動産市況に影響を受けつつ、概ね現状水準を堅持しながら推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、沖縄市住宅地域一円と考えられる。そして、主な需要者も、地縁性が強い地域ではあるが、比較的良好
な住環境から、隣接する市町を含み、からり広域に亘るものと考えられる。また、標準地の存する地域は、国道及び沖
縄南ＩＣ等への接近性や、日常生活の利便性が比較的良好なことから、需給関係は安定している。地価は、コロナ禍か
らの回復基調も見られるも、不動産市況の煽りを受け、更地価格で、３千万前後の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと考えられる。一方、収益価格は、直接法により求
められているが、昨今の建築単価の高騰、運用利回り水準及び賃貸市場の熟成度を考慮すると、収益価格からのアプロ
ーチは、合理的な意味合いが、小さくなっている為、参考程度に留めた。従って、本件では、比準価格を採用し、代表
標準地との検討を踏まえ、更に現下の経済情勢・不動産市場をも勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　沖縄 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,500 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[ 97.0]

[102.0]
100

92,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

沖縄市の地価は、コロナ禍からの回復基調の
兆しが見え初め、特に、人気のある美里地区
や泡瀬地区の周辺地域の需要は旺盛。

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ
す事業等は認められない。

地域的需要の属性との関連から、単価と総額
との兼ね合いが大きな意味を持つ。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

沖縄 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５沖縄修１ -11	沖縄市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6.8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	公０５沖縄 -61	沖縄市		建付地	（　）	不整形	南4.5m市道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
c	調０４沖縄 -4	沖縄市		更地	（　）	不整形	北3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	調０４沖縄 -8	沖縄市		建付地	（　）	不整形	南西5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	調０４沖縄 -78	沖縄市		建付地	（　）	不整形	北東5.3m市道、南西7.3m、二方路		（都）１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,619	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	79,940	100 [ 98.9]	80,829	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	82,400
b	(　 ) 79,437	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	80,391	100 [ 84.9]	94,689		96,600
c	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	82,066	100 [ 94.0]	87,304		89,100
d	(　 ) 95,883	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	101,460	100 [ 100.0]	101,460		103,000
e	(　 ) 95,727	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	97,055	100 [ 108.1]	89,783		91,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,500 円／㎡]

沖縄 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地に存し、適切な素地等の事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,020,759	1,488,681	4,532,078	4,396,700	135,378	（　0.9775） 132,332	（ 4.5 - 0.5 ） 4.0％
	⑧収益価格	3,308,300 円　　　　（　 11,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沖縄 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＲＣ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	301 ㎡	21.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（１Ｆ３室・計９室）平均専有面積約４５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	135.00	100.0	135.00	1,291	174,285	2.0	348,570
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	135.00	100.0	135.00	1,291	174,285	2.0	348,570
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	135.00	100.0	135.00	1,291	174,285	2.0	348,570
							0.0	0
～

～

計		405.00	100.0	405.00		522,855		1,045,710
								0

⑨年額支払賃料	522,855 円　×　12ヶ月　＝　 6,274,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,274,260 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 263,519 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,010,741 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,045,710 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,018 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,020,759 円　　　　（　 20,003 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	沖縄公０５賃１５　　　　-1	1,250 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,293 円/㎡　月額支払賃料（　 1,291 円/㎡）　基準階 2 F B
b	沖縄公０４賃０８　　　　-4	1,362 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,297
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沖縄 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	385,000 円	77,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	370,181 円	6,274,260　×　　　　 5.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 539,000 円	77,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	77,000 円	77,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,000 円	77,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,488,681 円　（　　　　　　 4,946 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 × 35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,396,700 円（　　　　　 14,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,020,759 円
②総費用	1,488,681 円
③純収益　①－②	4,532,078 円
④建物等に帰属する純収益	4,396,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	135,378 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	132,332 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 440 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,308,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,000 円／㎡）