別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 糸満 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 976,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市西崎町５丁目８番７外 ②地積 　(㎡) 9,917   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 Ｓ2 中規模工場、事業所 等が混在する工業団 地 北東30m市道、三方路 水道、下水 西崎第二団地前停 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   600 ｍ、南   700 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 埋立造成された西崎地区の工 業地域 街 路 ３０ｍ市道 交通 施設 西崎第２団地前停　南 西方 1.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 全県的な物流施設向け工業地の供給不足が継続しており、那覇市港町地区、豊見城市豊崎地区との相対的比較に より、現下の新型コロナ感染症の影響下においても地価は上昇傾向と判断した。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近隣地域のほか豊見城市、浦添市、西原町を含んで県内全域に亘る。需要者の中心は県内外の法人事業 者である。工業地として整備された街区及び街路配置等が良好であり、また、市外物流拠点との交通アクセスも良好な ため品等は高い。県内における知名度も高く、新型コロナ感染症の影響下においても、需要が底堅い。取引規模が様々 であり、個々の個別的事情等も存することから中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、需給圏を拡大し、数少ない類似の取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、工業地としての 賃貸市場の把握及び想定建物の建築、想定賃料の査定が困難であることから試算を断念した。県内類似の工業地域との 競争、競合の程度、新型コロナ感染症の影響及び県内経済への影響、類似土地の需給動向等を考慮した結果、市場性を 反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は増加傾向。老年人口は増加傾向 。新型コロナ感染症が継続している中で、県 内経済動向の先行不透明感は残る。 国道３３１号豊見城道路の影響は大きく、供 給不足、需要超が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +25.0 ％  ％