別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 糸満 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 -6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　桶田　邦広   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市字座波当原１１４番 ②地積 　(㎡) 415   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 南東2.5m道路、背面道 水道、下水 座波停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　２ ．５ｍ建築基準法４ ２条２項道路 交通 施設 座波停北西方 150m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が中心の旧来からの住宅地域。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。住 宅市場における新型コロナの大きな影響はなく、当面は地価の上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は糸満市を中心とする住宅地域。市街化調整区域内の既存住宅地域であり、地縁的選好性を有する個人が需 要の中心であるが、一部に転入者も見られる。地縁的選好性が強い地域であるが、既存住宅地内の分譲事例も見られる ようになり、値ごろ感から地域外からの需要増加も見込まれる。取引される画地の規模等は様々で価格帯はまちまちで あるが、標準地と同程度の規模を想定した場合には中心価格帯は総額で１６００～１７００万円程度の水準になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実勢を反映した価格であり、市場参加者の意思決定に適合した十分な説得力を有する価格と判断する 。市街化調整区域内に存する戸建住宅が中心の既存住宅地域であり、居住の快適性や利便性等を重視する自己利用目的 の取引が大半で、収益性に着目した取引は見られない。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、近 時の市場動向等や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八重瀬 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [105.1] 100 100 [101.0] 100 [119.2] [101.0] 100 40,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は限定的で、住宅市場に対 する大きな影響はなかった。低金利政策も続 いており、不動産市場はコロナ禍以前の状況 に戻りつつある。 好調な不動産市場を背景に、優良物件が少な くなるなか、既存集落内の分割分譲等の事例 も増えており、価格は上昇傾向が強まってい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％