別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 糸満 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市字武富那波嶺原６０５番２外 ②地積 　(㎡) 367   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1 住宅 ＲＣ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西7m市道 水道 ゆたか保育園前停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 豊見城市、八重瀬町との行政 界付近に存する住宅地域 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 ゆたか保育園前停　南 東方 300m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅を主として共同住宅等も見られる既成住宅地域である。近接する土地区画整理地区及び那覇市の 通勤圏内に所在する好条件もあり、新型コロナ感染症の影響と言えども、地価は緩やかな上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内全域及び隣接する豊見城市の一部を含む。需要者は、市内の居住者を中心とし、圏外からの移住者 も含まれる。居住環境は概ね良好な地域であるが、小学校等への交通接近条件はやや劣ることから、品等は概ね中位と 判断され、競争力も普通程度である。隣接する武富土地区画整理事業の影響もあり、取引価格は底堅い。土地は２、５ ００万円前後、中古建物込みで３，５００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層一般住宅を中心に共同住宅も散見される既成住宅地域である。居住系用途を主とするため、画地規模が比較的小さ い場合、土地価格に見合った投資行動（想定建物の建築）が困難であり、収益価格は試算しなかった。地域特性上、居 住の快適性を重視する地域であり、新型コロナ感染症による不動産市場への影響の程度も考慮した結果、比準価格を標 準に代表標準地との比較による検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,300 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [140.4] [100.0] 100 67,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は増加傾向。老年人口は増加傾向 。新型コロナ感染症が継続している中で、市 内経済、不動産市場に先行不透明感が残る。 豊見城市に隣接する地域であり、那覇市への 交通アクセスも比較的良好なため、取引価格 は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +12.5 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％