別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 糸満 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 90,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市西川町２０４４番３ ｢西川町６－１４｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北7m市道 水道、下水 糸満入口停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   170 ｍ、南    70 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 糸満入口停　南西方 150m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の区画整然とした既存の住宅地域であり、周辺の新しい埋立地との比較で、地価は値ごろ感があるため 、地価は当面、上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、糸満市西海岸周辺を中心に、豊見城市にも及ぶ。需要者は地縁のある家族世帯のほか、他市からの転入 者も認められる。古い埋立地で、築年数の古い戸建住宅が多いが、周辺の新しい埋立地の住宅地が高騰したことで、割 安感が生じ、引き合いはやや強まっている。需要の中心となる価格帯は、更地で１千３百万円、中古戸建で３千万円弱 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は戸建住宅を中心とする古い住宅地域であり、賃貸市場の熟成の程度が低く、現在の高止まりする建築費等も考 慮すると、経済合理的な収益物件の建築は困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替性の高い事例 を採用しており、実証的な価格が得られたものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,300 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [105.8] [100.0] 100 89,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの行動制限が弱まり、景気上昇へ の期待は高まっているが、物価高等への懸念 もある。糸満市の人口は増加傾向にある。 既存住宅地域で熟成している。周辺の比較的 新しい埋立地との比較で割安感が出始めてい る。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％