別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名護 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 5-3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　松永　力也   TEL.

鑑定評価額 36,800,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市大北２丁目５１８８番４外 ｢大北２－７－２｣ ②地積 　(㎡) 759   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ4 店舗兼共同住宅のほ か住宅等が見られる 商業地域 北西16m県道、南西側道 水道、下水 大北停 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記するべき事項はない 街 路 １６ｍ　県道 交通 施設 大北停　南西方 50m 法令 規制 （都） 準住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 名護市中心市街地外縁の県道沿線の商業地であるが郊外型大型商業施設への顧客流出が顕著で繁華性は低いもの の底値感や周辺住宅地とのバランスから地価は比較的安定的で地価は横ばい傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名護市内の主要幹線街路沿線の商業地域全域である。需要者の中心は地元の個人事業者や県内法人等が主 と認められる。国道バイパスの郊外型大型商業施設への顧客流出が顕著で繁華性は低位であるが、底値感や周辺の街路 整備の進捗等から需要は比較的安定的である。元々土地取引が少なくコロナ禍の影響もほとんどないものと判断される が、市場の中心となる価格帯はまちまちで取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市内主要幹線路沿いの用途性及び価格形成要因の類似した事例から求められており、規範性及び類似性は 高いものと判断される。収益価格は、近年高騰する建築費や土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事などから 賃貸経営は困難と判断し収益還元法の適用は行わなかった。よって鑑定評価額は、規範性が高く市場性を反映した比準 価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名護 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [145.9] [102.0] 100 48,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症縮小により県内経済は回復 傾向にあるが市内商業地の不動産市況への影 響は限定的で地価は横這いか若干の下落傾向 で推移している やや郊外に位置する県道沿線の路線商業地域 で、繁華性等はやや弱いものの地価は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％