別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 名護 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 36,300,000 円  １㎡当たりの価格 69,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市東江４丁目１０２番１ ｢東江４－２－９｣ ②地積 　(㎡) 526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） (90,300) 1.2:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ4 店舗のほかアパート 等が見られる既成商 業地域 南東15.4m県道 水道、下水 名護職安前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １５．４ｍ県道 交通 施設 名護職安前停　北方近 接 法令 規制 （都） 近商 (90,300) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの商業地域で、国道沿いの大型店舗に顧客が流出しており商況は芳しくないが、中心市街地であること による選好性から一定の需要が存在しており、地価はほぼ横ばいで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名護市内における商業地域の圏域と判断した。需要者は個人や法人等の事業主体が中心とみられる。既存 商業地である近隣地域の顧客は国道沿いの大規模商業施設等に流出しており、商況は厳しい状況が続いているが、地縁 的選好性を有する需要者が一定数認められ、地価はほぼ横ばいで推移している。取引価格は物件の規模や条件等の個別 性により大きく異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象不動産と同一の市場で実際に取引された価格牽連性が認められる事例に基づき求められており、市場性 を反映した信頼性の高い価格が求められた。収益価格は投下資本に見合った賃料水準が形成されておらず、合理的な賃 貸経営の成立が見込めないため試算を断念した。よって、本件では信頼性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナによる停滞から回復の 期待感が高まっているものの、市内商業地で は一部地域を除き、未だ顕在化していない。 地域の特性に大きな変化はみられず、郊外の 商業地等に顧客が流出しているが、選好性か ら一定数の需要があり、需要は概ね安定して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％