別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 名護 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 6,460,000 円  １㎡当たりの価格 38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市大北３丁目４６７３番４ ｢大北３－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模住宅のほかに 空地等が見られる住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 名護商工高校前停 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 名護商工高校前停北東 方 280m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか空地等も見られる住宅地域であり、地域特性に変化はみられず、今後も現状を維持していくと予 測する。周辺区画整理地等の取引価格の上昇を受け、当該地域の地価も強含み傾向にあるとみられる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名護市内の住宅地域の圏域と判断した。需要者は市内居住者を中心に、周辺町村等からの転入者も見受け られる。市街地外縁部では土地区画整理により居住環境が優れた宅地が多く供給されていることから、需要の流出も認 められるが、地縁的選好性を有する市場参加者からの引き合いは底堅く、地価は若干強含みで推移している。取引の中 心価格帯は、土地で総額６００～７００万円程度、中古戸建住宅で２５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自用の戸建住宅が中心の地域である。典型的な需要者は居住の快適性や生活利便性等に着目して類似の不動産と の比較を行い取引の意思を決定する傾向にあり、収益性が価格に及ぼす影響は僅少であることから収益価格は試算を見 合わせた。本件では実際の取引事例を適切に要因比較して試算した信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名護 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [126.5] [101.0] 100 38,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナによる停滞から回復の 期待感が高まっているものの、市内では一部 地域を除き、持ち直しの動きは小幅にとどま っている。 地域特性に特段の変動がないが、地縁的選好 性を有する需要者からの引き合いは底堅く、 地価は強含みの傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％