別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名護 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　松永　力也   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市大東２丁目１７０６番１３ ｢大東２－２０－２１｣ ②地積 　(㎡) 375   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅の中 に駐車場も見られる 住宅地域 南東6m市道 水道、下水 名護十字路停 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記するべき事項はない 街 路 基準方位北　　　６ ．０ｍ　市道 交通 施設 名護十字路停　東方 250m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成した地域で、今後も現状を維持するものと予測する。既成の住宅地域であり閑静な環境 を持つが需要は比較的安定している。地価は概ね横這いから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名護市の中心市街地背後に近接する住宅地域全域である。需要者の中心は３０～４０代前後の市内居住者 が中心で北部地区の中心市街地であることから周辺町村からの転入も比較的多い。名護十字路等中心市街地に近接し閑 静な住環境から選好性は比較的高い地域であることからコロナ禍においても地価は概ね安定的である。土地は約３００ ㎡程度で約１，５００万程度、中古戸建で２，５００～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は　名護市内の価格形成要因の類似性の高い事例を採用しており、求め得た査定価格の規範性は高い。収益価 格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は非適用とした。よって快適性を重視する住宅 地域であることから自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるの で比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名護 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [ 97.0] [102.0] 100 51,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナ感染症縮小から回復傾 向にあり、名護市内の不動産市況においても 地域差はあるが徐々に上昇基調で推移してい る。 大東地区の閑静な住宅地域で、地縁的選考性 も強く需要も底堅いため、地価は概ね安定し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％