別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名護 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市宮里１丁目１１６番 ｢宮里１－９－１６｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｂ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5.5m市道 水道、下水 宮里１丁目停 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 名護中心市街地内の既成住宅 地域 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 宮里１丁目停　南東方 90m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅を主とする既成住宅地域である。市街地中心部に位置するため交通接近条件は良好であるが、新型コロ ナ感染症の影響及び優良宅地供給との競合も見られ、地価は概ね横這い傾向と判断される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内全域に亘る既成住宅地域及び区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、 圏外からの転入者等も見られる。市内中心部に近く、交通アクセスが比較的優るため一定の需要は見込める。新型コロ ナ感染症の影響も少なからず残り土地の需給にやや弱さが感じられ、市場を取り巻く環境も不透明感が漂う。土地で１ ，２００万円前後、中古建物込みで２，５００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層一般住宅等が多い既成住宅地域である。対象標準地の画地規模、容積率等を考慮すると居住快適性を志向して取引 が行われる地域であり、居住系用途を中心とした家賃水準が低廉であり、建築高騰の影響もあって収益価格は求めなか った。潜在的な需要は見込めるものの、新型コロナ感染症の影響による市場不透明感も考慮すべきと判断される。よっ て、本件では比準価格を標準に鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口及び老年人口は微増傾向。新型コ ロナ感染症の影響下にあって、市内経済、不 動産市場に先行き不透明感が残る。 市内中心部の住宅地であるが、他の優良宅地 の供給も多く、これらの土地との競争、競合 等も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％