別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浦添 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 9-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 553,000,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市西洲２丁目４番４ ②地積 　(㎡) 3,437   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ臨海 工業地域 西20m市道 水道、ガス、下水 卸商業団地前停 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   230 ｍ、南   300 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 低層倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.0 ｍ、奥行　約　　  61.0 ｍ、規模　　     3,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西洲物流地区内の工業地 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 卸商業団地前停　南西 方 600m 法令 規制 準工 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 西洲物流地区内の工業地である。全県的な物流施設向け工業地の供給不足が継続しており、近辺の那覇市港町地 区、豊見城市豊崎地区との相対的比較により、地価は上昇傾向と判断した。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近隣地域のほか那覇市、豊見城市を含んで県内全域に亘る。需要者の中心は県内外の法人事業者である 。工業地として整備された街区及び街路配置等が良好であり、また、市外物流拠点との交通アクセスも良好なため品等 は高い。県内における知名度も高く、需要も底堅い。取引規模が様々であり、個々の個別的事情等も存することから中 心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、需給圏を拡大し、数少ない類似の取引事例を適切に補修正して試算した。収益価格は、工業地としての賃 貸市場の把握及び想定建物の建築、想定賃料の査定が困難であることから試算を断念した。県内類似の工業地域との競 争、競合の程度、新型コロナ感染症による物流施設不足の影響及び県内経済への影響、類似土地の需給動向等を考慮し た結果、市場性を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微増傾向。老年人口は増加傾向。 継続する新型コロナ感染症下においても、不 動産市場の一部においては、力強さを示して いる。 同一需給圏である那覇市港町地区、豊見城市 豊崎地区のいずれにおいても物流施設用地の 需要超の状態が継続している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.0 ％  ％