別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浦添 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　兼徹   TEL.

鑑定評価額 686,000,000 円  １㎡当たりの価格 87,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市字港川越地原４９５番３ ②地積 　(㎡) 7,880   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 中小工場、検査場、 事務所等が混在する 工業地域 東7m市道、南側道 水道、下水 港川停 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   180 ｍ、南   280 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ７ｍ市道　角地 交通 施設 港川停北方 1.2km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 各種工場、事業所等が見られる工業地域で、近接して沖縄西海岸道路も開通しており、利便性は向上している。 また、県内工場地の希少性等により、引き合いが絶えることはなく、地価は上昇傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県内中南部の各種工場や事業所等が多い工業地で、主な需要者は、県内外を含む、中小企業等が中心と 考えられる。なお、当市内の西州地区や、隣接する那覇市及び、宜野湾市内等の良質な工業地帯の影響を受けつつも、 近隣地域内で、まとまりのある工業用地の供給量は少なく、その希少性から、売手市場の色合いがかなり強い。市場性 という点では、画地規模等の条件のほか、個別事情を含むものも多く、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、直接法により求められているが、標準地 の存する近隣地域の特性との関連により、適正家賃の設定が難しく、大きな判断的要素が介在して、信頼性の点で問題 が残る。従って、本件では、収益価格は、参考程度に留め、比準価格を採用し、更に現下の経済情勢・不動産市場をも 勘案して、鑑定評価額を６８６，０００，０００円・㎡当たり８７，１００円と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浦添市の地価は、全用途でコロナ禍からの回 復基調の兆しも見え始めており、今後の、不 動産市況の復調に期待。 近隣地域内において、直接、地域要因に変動 を及ぼす事業等は認められない。 立地条件及び、地域的需要の属性との関連か ら、単価と総額との兼ね合いが大きな意味を 持つ。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％