鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浦添 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５浦添 -3	浦添市		建付地	（　）	台形	南東17m県道、中間画地		２住居 (70,200)
b	公０５浦添 -34	浦添市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、中間画地		１住居地区計画等 (65,251)
c	公０５宜野湾 -45	宜野湾市		建付地	（　）	不整形	南東30m国道、北東6m、北西6m、三方路		近商 (90,300)
d	公０５宜野湾 -30	宜野湾市		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、北東6m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,909	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	252,382	100 [ 83.8]	301,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	310,000
b	(　 ) 280,583	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	284,511	100 [ 89.9]	316,475		326,000
c	(　 ) 218,577	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	217,727	100 [ 80.3]	271,142		279,000
d	(　 ) 223,132	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	222,913	100 [ 64.8]	344,002		354,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

浦添 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域に存し、適切な素地等の事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,573,198	12,104,656	31,468,542	13,174,700	18,293,842	（　0.9746） 17,829,178	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	414,632,047 円　　　　（　 140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦添 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	700.00	Ｓ2	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	2,964 ㎡	41.5 m x 70.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗・事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準的使用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	90.0	630.00	3,201	2,016,630	4.0	8,066,520
							0.0	0
2～ 2	事務所	700.00	90.0	630.00	2,800	1,764,000	2.0	3,528,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,400.00	90.0	1,260.00		3,780,630		11,594,520
								0

⑨年額支払賃料	3,780,630 円　×　12ヶ月　＝　 45,367,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,367,560 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,905,438 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,462,122 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,594,520 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 111,076 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,573,198 円　　　　（　 14,701 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	浦添公３１賃３５　　　　-6	2,280 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 68.0]	100 [100.0]	3,353	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,212 円/㎡　月額支払賃料（　 3,201 円/㎡）　基準階 1 F B
b	浦添調３０賃４１　　　　-1	2,241 ( 2,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	3,070
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浦添 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,218,000 円	203,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,858,156 円	45,367,560　×　　　　 6.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,201,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,421,000 円	203,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	203,000 円	203,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	203,000 円	203,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,104,656 円　（　　　　　　 4,084 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	203,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,174,700 円（　　　　　 4,445 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,573,198 円
②総費用	12,104,656 円
③純収益　①－②	31,468,542 円
④建物等に帰属する純収益	13,174,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,293,842 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,829,178 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,015 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 414,632,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
浦添 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浦添 5-2

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　大城　直哉

TEL.

鑑定評価額

901,000,000 円

１㎡当たりの価格

304,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浦添市字城間東田田２６９３番１外				②地積　(㎡)	2,964 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:1.5	事務所ＲＣ7	各種店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	南東30m国道、北東側道	水道、下水	第二城間停 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 180 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

第二城間停　北東方

250m

法令

規制

商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿線の商業地域として熟成し、地域特性の大きな変動は認められない。回復傾向にある県経済を背景に、商
業集積による顧客誘引力や希少性から需要は堅調である。当面の地価水準は上昇傾向にあると判断した。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 315,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、浦添市内及び隣接市町の主要街路及びこれに準ずる街路沿いの商業地域の存する圏域。主たる需要者は
自己の業務目的、投資目的の県内外の法人等である。回復傾向にある県内経済を背景に、コロナ後を見据え、商業床需
要は堅調である。立地、商環境、業種等によりばらつきが大きく総額面の中心価格帯の把握は難しいが、土地単価では
坪あたり９０万円から１１０万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場性を反映し実証的であり、また、商業地として規範性を有する取引事例は、収益性等も考慮した上で
成約に至ったものと判断され、当該価格には収益性が反映されていると思料される。収益価格は賃貸用店舗等を想定し
試算したが、高騰する建築費等の投下資本に見合う賃料水準に至っていないことから低位となった。以上より、取引の
実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    295,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　浦添 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    297,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

浦添市の人口は概ね横ばい、世帯数は増加傾
向で推移している。県経済は回復傾向にあり
、市内商業地需要は堅調である。

顧客誘引力が強く、市内でも特に希少性が高
い地域で、堅調な需要を維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

+2.4 ％

３　試算価格算定内訳

浦添 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５浦添 -3	浦添市		建付地	（　）	台形	南東17m県道、中間画地		２住居 (70,200)
b	調０４浦添 -16	浦添市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、南東3.8m、角地		１住居 (70,200)
c	調０４Ａ那覇２８修１ -15	那覇市		更地	（　）	不整形	南西30m市道、南東30m、北西6m、三方路		準住居地区計画等 (70,200)
d	公０５宜野湾 -30	宜野湾市		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、北東6m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,909	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	252,382	100 [ 79.9]	315,872	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	325,000
b	(　 ) 202,655	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	202,854	100 [ 69.1]	293,566		302,000
c	(　 ) 363,611	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	371,782	100 [ 123.5]	301,038		310,000
d	(　 ) 223,132	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	222,913	100 [ 75.2]	296,427		305,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

浦添 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,327,842	16,788,063	35,539,779	16,540,900	18,998,879	（　0.9746） 18,516,307	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	430,611,791 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦添 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	810.00	Ｓ2	1,620.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	2,964 ㎡	44.5 m x 70.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２店舗を想定、床面積各６４８㎡、駐車場共同使用。使用容積率は地域において標準的。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	810.00	90.0	729.00	3,425	2,496,825	5.0	12,484,125
							0.0	0
2～ 2	店舗	810.00	90.0	729.00	2,800	2,041,200	2.0	4,082,400
							0.0	0
～

～

～

計		1,620.00	90.0	1,458.00		4,538,025		16,566,525
								0

⑨年額支払賃料	4,538,025 円　×　12ヶ月　＝　 54,456,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,458.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を含み支払賃料を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,456,300 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,287,165 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,169,135 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,566,525 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 158,707 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,327,842 円　　　　（　 17,654 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０５賃２８　　　　-2	3,820 ( 3,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	3,465	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,439 円/㎡　月額支払賃料（　 3,425 円/㎡）　基準階 1 F B
b	浦添公０５賃４６　　　　-1	2,200 ( 2,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	3,667
c	Ａ那覇公０４賃３８　　　　-11	3,321 ( 3,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,321

浦添 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,506,000 円	251,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,024,863 円	54,456,300　×　　　　 12.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,998,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,757,000 円	251,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,788,063 円　（　　　　　　 5,664 円／㎡）　　（経費率　　 32.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	251,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 1,620.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,540,900 円（　　　　　 5,581 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,327,842 円
②総費用	16,788,063 円
③純収益　①－②	35,539,779 円
④建物等に帰属する純収益	16,540,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,998,879 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,516,307 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,247 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 430,611,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）