鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浦添 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５浦添 -3	浦添市		建付地	（　）	台形	南東17m県道、中間画地		２住居 (70,200)
b	公０５浦添 -33	浦添市		底地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	公０５Ｂ那覇 -1	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		２中専 (70,200)
d	調０４浦添 -10	浦添市		底地	（　）	ほぼ整形	北西30m国道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,909	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	252,382	100 [ 153.5]	164,418	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 24,114) 120,570	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	130,671	100 [ 85.6]	152,653		153,000
c	(　 ) 200,641	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	201,833	100 [ 130.5]	154,661		155,000
d	(　 159,028) 265,047	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	272,468	100 [ 159.0]	171,364		171,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +47.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +22.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

浦添 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,084,124	2,664,139	9,419,985	8,139,900	1,280,085	（　0.9535） 1,220,561	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	28,385,140 円　　　　（　 73,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦添 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	ＲＣ4	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	384 ㎡	15.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は住宅、１戸約５７㎡で各階３住戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

ＥＶ付きとしては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	100.0	170.00	2,213	376,210	2.0	752,420
							0.0	0
2～ 4	住宅	170.00	100.0	170.00	1,320	224,400	2.0	448,800
							0.0	0
～

～

～

計		680.00	100.0	680.00		1,049,410		2,098,820
								0

⑨年額支払賃料	1,049,410 円　×　12ヶ月　＝　 12,592,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込賃料
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,592,920 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 528,903 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,064,017 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,098,820 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,107 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,084,124 円　　　　（　 31,469 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	浦添公０５賃４６　　　　-1	2,200 ( 2,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,075	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,217 円/㎡　月額支払賃料（　 2,213 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇調０４賃１５　　　　-5	2,416 ( 2,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,340
c	宜野湾公０５賃４６　　　　-2	2,116 ( 2,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,237

浦添 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	774,000 円	129,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	642,239 円	12,592,920　×　　　　 5.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 903,000 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,664,139 円　（　　　　　　 6,938 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9535

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,139,900 円（　　　　　 21,198 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,084,124 円
②総費用	2,664,139 円
③純収益　①－②	9,419,985 円
④建物等に帰属する純収益	8,139,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,280,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,220,561 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,179 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,385,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
浦添 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浦添 5-1

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　仲本　兼徹

TEL.

鑑定評価額

62,200,000 円

１㎡当たりの価格

162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浦添市屋富祖４丁目２３７番１｢屋富祖４－１－５｣				②地積　(㎡)	384 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1.5	事務所ＲＣ4	小売店舗、飲食店舗等が混在する商業地域	南西8m県道	水道、下水	屋富祖入口停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

８ｍ県道

交通

施設

屋富祖入口停近接

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

事務所・飲食店舗等が多く見られる既成商業地域で、地域に影響を与える変動要因はない。地価は、コロナ禍か
らの回復の兆しも見られ、割安感や、地域的特性等を反映して、上昇傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中低層の事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、浦添市内の幹線道路沿いの商業地であるが、主な需要者は、個人又は、法人等で、県内広域に亘るもの
と考えられる。しかし、近隣地域等を含む旧来からの既存商業地は、競合する郊外型店舗の影響を受けていることもあ
って、積極的に市場に参入する需要者は少ない。ただ、住宅地との相対的割安感が存する一方、地価は、不動産市況の
煽りを受けつつも、コロナ禍からの回復の兆しも見られ、更地価格６千万円前後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、直接法により求められているが、標準地
の存する近隣地域の特性との関連により、長期持続的な純収益の把握が難しく、大きな判断的要素が介在し、信頼性の
点で問題が残ることから、参考程度に留めた。従って、本件では、比準価格を採用するも、また、代表標準地との検討
も踏まえ、鑑定評価額を６２，２００，０００円・㎡当たり１６２，０００円と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浦添 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 295,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[103.0]

100
[184.3]

[100.0]
100

161,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

浦添市の地価は、全用途でコロナ禍からの回
復基調の兆しも見え始めており、今後の、不
動産市況の復調に期待。

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ
す事業等は認められない。

車社会の沖縄県の中で、十分な駐車場の確保
が出来ない事は、競争力に劣ることは否めな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

浦添 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５浦添 -3	浦添市		建付地	（　）	台形	南東17m県道、中間画地		２住居 (70,200)
b	公０５浦添 -34	浦添市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、中間画地		１住居地区計画等 (65,251)
c	公０５宜野湾 -45	宜野湾市		建付地	（　）	不整形	南東30m国道、北東6m、北西6m、三方路		近商 (90,300)
d	調０４浦添 -16	浦添市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、南東3.8m、角地		１住居 (70,200)
e	公０５宜野湾 -37	宜野湾市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東18m県道、北東5m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,909	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	252,382	100 [ 153.4]	164,525	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 280,583	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	284,511	100 [ 164.1]	173,377		173,000
c	(　 ) 218,577	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	217,727	100 [ 146.9]	148,214		148,000
d	(　 ) 202,655	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	202,854	100 [ 113.5]	178,726		179,000
e	(　 ) 130,660	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	126,429	100 [ 87.5]	144,490		144,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +64.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +67.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +48.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

浦添 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域に存し、適切な素地等の事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,122,945	2,729,160	9,393,785	8,139,900	1,253,885	（　0.9764） 1,224,293	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	28,471,930 円　　　　（　 74,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦添 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	ＲＣ4	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	384 ㎡	17.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～４Ｆ共同住宅（１Ｆ３室、全９室）平均専有面積約５７㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

地域の標準的使用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	100.0	170.00	2,201	374,170	3.0	1,122,510
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	170.00	100.0	170.00	1,330	226,100	2.0	452,200
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	170.00	100.0	170.00	1,330	226,100	2.0	452,200
							0.0	0
4～ 4	共同住宅	170.00	100.0	170.00	1,330	226,100	2.0	452,200
							0.0	0
～

計		680.00	100.0	680.00		1,052,470		2,479,110
								0

⑨年額支払賃料	1,052,470 円　×　12ヶ月　＝　 12,629,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,629,640 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 530,445 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,099,195 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,479,110 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,122,945 円　　　　（　 31,570 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	浦添公３１賃３５　　　　-6	2,280 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,280	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,207 円/㎡　月額支払賃料（　 2,201 円/㎡）　基準階 1 F B
b	浦添調３０賃４１　　　　-1	2,241 ( 2,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,134
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浦添 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	774,000 円	129,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	707,260 円	12,629,640　×　　　　 5.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 903,000 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,729,160 円　（　　　　　　 7,107 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,139,900 円（　　　　　 21,198 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,122,945 円
②総費用	2,729,160 円
③純収益　①－②	9,393,785 円
④建物等に帰属する純収益	8,139,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,253,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,224,293 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,188 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,471,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,100 円／㎡）